【置業安居】新西樓價落後原因 (曾淵滄)

中原城市領先指數（CCL）以1997年7月1日為基數指數，定為100點。之後，經過了近20年，中原城市指數最新報154.57，即比1997年7月1日的100點高約55%，以20年的時間上升55%是多還是少，不同人有不同的見解，而分類指數中，過去許多年，總是港島排名最高，遠遠超越其他區。但是，近一段日子，新界東奮起直追，最新的分區指數中，報162.97點。而港島區為165.45點，然後才是九龍，為152.89點，最低者為新界西，只有139.22點。

鐵路設計 不太方便

過去20年，新界西長期落後於其他區。現在，新界東樓價遠遠超越新界西，相信最大的功勞就是地鐵，地鐵打通將軍澳，使將軍澳能快速地直通中環，時間、距離與港島東部及九龍差不多，而將軍澳不少新樓盤的開價都非常高，從而推高了同區二手樓價，這說明一手樓價的確能影響二手樓價，CCL所衡量的就是二手樓的買賣價格走勢。

新界西區也有港鐵到達，但是沿用當年九鐵的鐵路模式，今日稱之為西鐵錢，或東涌。站的數量少，站與站之間的距離很遠，基本上不容易靠步行，行走於兩個站之間。因此，西鐵除了原本的鐵路線外，還得加上輕鐵，才能照顧一個車站周圍廣大的地區。

將軍澳則不一樣，一個將軍澳有許多地鐵站，但是整個元朗只有元朗站及朗屏站，整個天水圍也只有一個天水圍站。簡單的說，地鐵站的站與站之間的距離，深深影響了該地區的樓價，遠離地鐵站的住宅得轉車，轉小巴、巴士、輕鐵，轉一次車，要多花錢多花時間，不方便。

對中產階層而言，方便是很重要的。當然，山頂、南區也沒有地鐵，不算方便，但是，住在這些地區的人有司機、有汽車，不需要地鐵。因此，山頂、南區的樓價依然是全香港最貴的。

公屋充斥 樓價落後

除了方便之外，另一個影響樓價的因素是公屋，有大量公屋的地區，樓價會比全是私人住宅區的地區低，天水圍一度被稱為悲情城市，原因就是天水圍有大量失業、貧窮人口，他們大多住在公屋，這使到許多年來天水圍嘉湖山莊的樓價落後於全香港。

記得2010年有個女醫生在特首《施政報告》後，通過電台打電話給特首說，買不起樓的時候，天水圍一套房的二手售價仍然低於100萬元，港島區樓價高的一個原因就是港島區公屋少。

作者：曾淵滄

中原城市指數創辦人之一，現為財經評論員，熟悉本港樓市走勢與經濟的關係，憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。