【股市新談】內房股仍然以龍頭股為最佳選擇（彭偉新）

近日市場在傳出內地養老金入市的消息以及債市「互聯互通」的消息後，市場上突然變得「風起雲湧」，有部份的分析更稱港股可以返回2015年「大時代」的水平。受到資金推動，即使連一些過去已無炒作氣味的內房股突然成為了投資者的熱炒對像，不單止龍頭內房股充斥鑊氣，連二、三線的內房股亦成為資金追逐的對像。部份股份的短期升幅更已達到7至8%，反映出市場對相關股份非常「關注」。而今次之所以炒高內房股，主要是市場相信部份內房公司所公佈的1月份內房銷售金額仍然錄得強勁的升幅，即使在中央大力壓抑樓市下，樓價未有太大的跌幅，而且成交量亦未有受到太大的影響，所以整體的內房投資價值便可以獲利提升；而且部份的內房股份之股價對NAV折讓高達63%，而在本港上市的內房股之平均折讓仍然超過五成，因此顯得估值非常吸引。

筆者相信今次內房股之所以能大幅炒高，主要是因為早前已有不少的資金預先停泊在內房股中，主要是博內房去年的銷售在政府在去年第四季的調控中已得到成效，在未有更進一步的收緊下，令到整體內房的股價有回升的機會。因此不少內房股在過去一個月期間，當大市由12月份的低位回升時，已開始有資金稍稍地偷步買入內房股。

而在表一中所示為多隻在本港上市的內房股在2月9日的單日成交額及過去一個月期間所累積到的資金流，大部份所累積的資金流均遠遠高於單一日的成交額，而在過去一段時間內房股並非是市場的主要焦點，因此，股價只是作窄幅的波動，令到成交額一直處於低水平。在這種情況下機構投資者即使再有更大的能耐，亦無法在短期內能吸納到這麼多的貨源。所以資金買入內房股及大行其後唱好，並非是偶然的事件，若果筆者無估計錯誤的話，往後的「劇本」將會有更多的利好報告或數據出台，以幫助機構投資者在高位沽貨。

其實，故勿論內房股是否真的值得吸納，尤其是今年餘下時間是否能繼續有理想的銷售數字公佈，但內房股要炒起似乎已是不即時逆轉的走勢，不少的分析都指買一些「落後」的內房股可以讓投資者在升浪中「賺到盡」，不過，落後股份往往是有不為人道的原因，不是因為風險較高，就是估值已經太高，投資者即使買入相關的股份，也未必可以「賺到盡」。所以，在未來仍然有很大的政策風險下，投資者不如買一些可以持有得安心的內房股，當然可以出現的升幅也會有機會稍低，但投資者毋須擔心在什麼股價水平會突然調頭急跌。其實，最簡單的方法便是選擇龍頭內房股作為持有的對象，雖然他們的NAV折讓較低，可以上升的潛在升幅也相對較少，但由於在上升前已經累積了較大的資金流，若該批資金要成功易手，股價所需要的升幅其實也會多一點及在高位企穩的時間會多一點，若果散戶投資者並非每秒鐘也能「吼實」大市的話，買入這一些股份後能在相對高的位置成功沽貨的機會反而更大。而在表一中，筆者仍然屬意中國海外為最佳的內房股，主要是大戶要能成功派貨，需要把股價維持一段時間，令到散戶有更充裕的時間沽貨離場。

表：個別內房股2月9日成交額、累積資金流及NAV折讓

股份名稱及編號	2月9日成交額 (HK$)	一個月累積資金流 (HK$)	股價NAV折讓
中國海外 (0688)	11.48億	13.75億	31.78%
華潤置地 (1109)	12.51億	4.43億	37.46%
萬科 (2202)	1.27億	2.10億	25.78%
恒大地產 (3333)	2.07億	3.32億	31.96%
保利地產 (0119)	3,292萬	1.80億	63.19%
合景泰富 (1813)	8,216萬	7,236萬	46.98%
融創中國 (1918)	1.45億	5.07億	45.31%
碧桂圓 (2007)	2.82億	6.87億	33.03%
雅居樂 (3383)	3,395萬	3,361萬	62.72%
綠城地產 (3900)	4,909萬	8,249萬	51.70%

資料來源：彭博及京華山一

京華山一研究部主管