【股市新談】新世界發展的「管理層折讓」有望可逐年遞減（彭偉新）

本港樓市近日仍然維持在下跌的周期中，雖然特區政府下調了未來10年整體公營房屋的需求預測，以反映整體經濟下行對本地居民在公營房屋的需求回落，加上公私營房屋的比例由之前6比4提升至7比3，不過，對於整體樓市的下行壓力，以及對整體樓市的估值未有太大的改善作用。相信主要原因是行政長官在施政報告中的「明日大嶼」計劃，令到市場相信本港整體樓市失衡的情況將會逐漸得到改善，令到未來的「麵粉」價格價繼續回落。所以，中原樓價指數已錄得了連續14個星期的下跌。

雖然整體樓價回落，但對於地產發展商帶來的影響又不會非常巨大，主要是發展商仍然願意為買家提供多重的優惠，包括二按、折扣、更長的成交期等等，令到過去幾個月的一手樓市之表現仍然遠較二手樓市為佳，所以，近期公佈銷售額及盈利的本地地產股仍然錄得較預期佳的業績。其中，剛公佈2018年財年的新世界發展繼續錄得強勁的盈利，全年基本溢利為79.7億港元，按年升11.8%，而股東應佔溢利為233.3億港元，按年上升2.04倍，增長幅度為本地五大地產商之首。

盈利增長強勁的主要原因是集團在之前的財年的住宅銷售金額開始入賬，而且集團的商業項目出租率極高，例如，香港K11出租率達到100%、旺角The Forest的出租率達到96%，而愉景新城的出租率達到94%，令到集團的租金收入達到18.3億港元，較之前一個財年上升16.5%，令到集團錄得穩定的收入來源外，更為集團的整體盈利帶來強勁的增長動力。其實，現時本地地產商在面對特區政府希望把樓市的主導權重奪，加上內地大型地產商在本港地產市場的活躍度增長，令到市場的競爭加劇，亦令到本地地產發展商的盈利前景受壓，因此，筆者發現新世界發展在近年的地產相關業務的佈局開始有較明顯的轉變，而這也可能是因為新管理層接手所帶來的改變。

集團在今年繼續積極推銷手頭項目，而在2018年的財年，合共錄得了247億港元的合同銷售金額，遠較全年預測目標100億港元，而部份項目由於會在未來一年交樓，收入及盈利將會在2019的財年入賬，另外，今年首11個月集團合共售出了1,207個單位，套現約283億，創出了集團歷年銷售額的新高，令到地產項目繼續為集團帶來主要的收入及盈利貢獻。而除了地產發展業務外，未來尖沙咀大型商業項目亦會逐步踏入收作期，成為了一個總樓面面積約300萬平方呎的綜合商業發展體，項目已逐步營運，內裡除了包括甲級商廈K11 Atelier、K11 Artus寓館、香港瑰麗酒店及瑰麗府邸外，更有人文購物藝術館K11 Musea。而香港瑰麗酒店亦將會在2019年3月17日開幕，另外， Victoria Dockside亦會在2019年第三季開幕，因此，該項目相信會是集團未來幾年在物業投資中帶來最重要的回報項目。

集團新管理層由於知道香港只不過是一個700多萬人的城市，仍然屬於一個需求有限的城市，由於香港毗連廣東省大灣區，擁有超過6,000萬的人口，所以大灣區更是不可缺少的市場，所以，集團在過去幾年積極在大灣區內尋找可供發展的項目，已於2018年6月持有共700萬平方米總樓面面積的土地儲備，而且更在2018年11月向廣州地鐵集團購入了廣州漢溪長隆地鐵站上蓋綜合商住項目的65%權益，而部份約29萬平方米的項目將用作銷售，餘下部份則會作為投資用途。此外，集團亦於2018年11月公佈醫養市場的發展計劃，創立了新康健品牌「Humansa 仁山優社」以涵蓋四大範疇，包括中年養生、醫療復康、院舍護老及家居護理等服務，業務的內部回報率預期會在10%至15%之間，為集團未來持續增長奠定好基礎。

市場過去對新世界集團的估值一向都給予較大的「管理層折讓」，不過，隨著新的管理層已經進行完美的接棒後，筆者相信新世界的業績轉強，而該折讓將會逐步的縮窄，又甚至消失。所以，即使未來本地地產股的路仍然會較難行，但相信新世界發展的股價表現仍然會有機會較其他幾家本地地產商的表現為佳。

京華山一研究部主管