【脫苦海講樓】推測內房高價投地的原因（脫苦海）

政府剛公布，九龍啟德第1K區3號地盤，由一間名不見經傳的香港海島建設地產有限公司以超過88億元奪得，每呎樓面地價達13,500元，超出市場估值接近一倍，更比同區之前的中標價高出超過一倍。

 

事後查證該公司是附屬國內海南航空集團旗下公司，以前從未來港投得地盤，今次則以最高價中標，究竟是否隔行如隔山而作出的商業決定呢？雖然海南航空的主業是航空運輸，但該集團從事眾多業務，比如物流、金融、地產等，所以並不是地產業的初哥，可視之為內房企業又一次來港。

 

中資企業似乎對啟德發展區內地皮特別感興趣，七幅已售出的地皮中投得四幅，包括中國海外和保利集團，可能由於中港的發展商對於此處有不同的理解。上次啟德1號賣樓時，發展商中國海外明言定價是以九龍鐵路站上蓋項目為藍本，而啟德又的確是位於九龍市區，亦將會有沙中線啟德站，按理也可以這樣理解。

 

不過若果比較兩個主要九龍鐵路站上蓋樓價，九龍站約2-3萬，奧運站則是1.5萬左右，以樓面呎價13,500元計，真的要賣到九龍站的樓價才有利可圖，但之前數幅啟德地皮的中標價只有一半左右，則以奧運站的樓價也可以獲利。可以理解為何中資財團每每能在啟德投地擊敗本地發展商，或者是雙方對該區預期樓價不同有關。

 

參照附近兩個屋苑的呎價，位於啟德發展區對面的譽港灣大約1.5萬，而在沙中線和觀塘線的轉車站的星河名居則是1.3萬，現時以樓面地價13,500元的成本，則要在未來數年區內樓價有顯著升幅才有合理利潤，可見市場上大多數人認為該價偏高亦有一定的理據，或可理解為內房公司將在過去一年國內城市樓價上升的預期投射到本港市場。