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【趣遊樓市】長遠土地來源,候選人需要考慮清楚(脫苦海)

本星期二三名特首候選人在電子傳媒合辦的特首選舉進行辯論,其中第二環節的經濟部份,不少內容均與土地房屋供應有關。在現時的社會形勢下,當然各個候選人都表明要增加土地及房屋供應,以及如何分配房屋資源,可是最核心的問題:地從何來,似乎就沒有述及。

無論是曾俊華的「全港六成市民入住公營房屋」,或者林鄭月娥的「港人首置上車盤」及增加「綠置居」,以至胡國興說林鄭月娥抄襲其政綱,其實三者均是講怎樣分配的問題。曾俊華明言是以公營房屋為主導,林鄭月娥則是以置業為主導,兩者均存在不同的問題。

香港的財政收入,除了市民的薪俸稅以及企業的利得稅外,直接和間接來自土地及房屋的收入也佔很大的比例,如賣地收入、差餉、地租、印花稅等。若果將公營房屋比重大幅提高,一方面會影響土地財政收入,另一方面公營出租單位是難以收回成本,而公營出售單位則損失了賣地的收入,甚至所謂免補地價出租居屋的提議,均是對財政收入不利的。

至於以置業為主導,關鍵在於以現時的樓價,其實是已經脫離大多數用家的負擔能力,但資助房屋一來數量少,受惠的人不多,若果大增的話,又回到影響財政收入的問題。

當然,現時香港有接近一萬億的財政儲備,可以在一定的時期內以補貼的方式處理房屋問題,但有錢而不夠地的話,一樣難以解決房屋供應問題。即使以梁振英任期內積極找地,其增加的數量到現在仍未足以壓抑樓價,而現時剩下的新增土地,能快速推出的已所剩無幾。改綠化地或郊野公園邊緣地面對環保問題,實際的數量亦不多。至於很多人要求優先開發的棕地,理論上據說達1000公頃,實際上要收這些土地,要花很長的時間,亦涉及很多不同的利益。

現時除了新界東北以及洪水橋兩個新發展區外,其他如元朗南、新界北等均是現有土地改劃用途,只有大嶼山東部是以填海為主,面積達2,400公頃,位置又較接近市區,解決環保問題後不涉及現有的既得利益人士,可是這個計劃已撥到去2030+計劃,又是一個超長期的規劃。未來特首要在較短的時期內擴展土地來源,以及滿足長期的商業發展,可否考慮將東大嶼山計劃提前呢?

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