香港股市 已收市

【King談樓市】「新玫瑰園」計劃有得諗 (King Sir 葉景強)

上星期有幸獲著名節目主持劉羽葳(葳葳)邀請,出席位於半山布力徑一座背山面海豪戶大宅的晚宴。出席者均為地產界知名人士,有中原集團施永青、紀惠集團湯文亮、百億舖王黎永滔、資深傳媒人陸振球、學者黃元山、資深投資者蔡志忠及李根興等十多人,陣容鼎盛,此晚宴可謂「千億」飯局亦不為過!

施永青估今年樓價升一成

葳葳向對樓市看升的施老闆和睇跌的湯博士,提問未來樓市走向。施老闆隨即道出轉的因由,話說自從政府推出15%雙倍印花稅(DSD)辣招後,對後市已有點睇淡,今年又有大量新盤,加上美國加息步伐加快,以為樓市將因此下調。誰知在農曆年過後,中原估價部的查詢突然增加兩三倍,加上成交愈來愈多,心知不妙,惟有面對現實調整估算,他估計今年樓市價升10%至15%。

湯博士則認為今年樓市會先升後跌,原因為年底前會有大量新盤供應,令樓價回落。有人挑機問博士︰「你既然睇跌,為何又叫個仔去買樓,是否唱淡樓市但自己上?」博士隨即回答︰「小兒唔係買樓,係換樓。我不嬲都講,如果自住又負擔得起的話,就應該買樓!」誰勝誰負,真的要到年終一刻才知鹿死誰手。

恢復填海造地供應才充足

晚宴另一高潮就是現為團結香港基金副總幹事及政策研究院主管、手握大量香港土地發展數據的黃元山,分析最近研究報告提出的「新玫瑰園」計劃,計劃建議開發9,350公頃土地興建126萬伙住宅,以應付未來30年的住屋需求。筆者對此有懷疑,「香港人口由現時的730萬增長至2043年的高峰822.5萬,即26年後人口見頂,期間新增人口為93萬。假如平均每2.7人佔用一單位的話,興建34萬伙再加上26年的總拆卸量,都不需126萬伙那麼多,更不需開發9,350公頃的新增土地吧?」

黃元山則指未來的房屋住宅將持續老化,大型屋苑如太古城、美孚新邨等,26年後樓齡達70多年,更多的單幢舊樓、唐樓需拆卸重建。更重要的是,他建議未來人均居住面積能達到新加坡的270平方呎,因此需開發這麼多土地。

這樣想法十分理想,但地從何來?黃元山指出,上一個發展的新市鎮已是20年前的東涌,以往大部分新市鎮都涉及填海工程,因此建議要大幅填海造地,地點包括長洲南建人工島、南丫島西面、蒲苔島,並擴展屯門及將軍澳等。

筆者萬分支持這龐大計劃,亦認為計劃具前瞻性,但相信要實際執行不太樂觀。近年填海造地計劃陷於停頓,土地開發更被環保團體妖魔化,可見政府將面對重重困難。今天香港土地發展已大幅落後於鄰近城市如深圳、新加坡,香港不單單住宅土地供應不足,商場、寫字樓、酒店,甚至醫院亦嚴重缺乏,長遠直接阻礙香港未來發展,削弱競爭力。新一屆政府必須多與市民、環保團體溝通,分析利害,望能達致共識。筆者亦望尊貴的立法會議員能顧全大局,不要事事政治化,假如爭拗內耗持續下去,相信不出20年,香港將淪為二線城市。

 

作者:King Sir 葉景強

香港按揭轉介創辦人兼資深物業投資者。2004年拿著60萬買樓,至今已擁有過億物業,早達財務自由。現為香港電台《e線金融網King Sir會客室》主持,亦是香港大學專業進修學院物業投資課程總監,希望透過不同渠道與年輕人分享買樓心得。本欄所得稿費,全數捐贈無國界醫生。(本欄隔周刊出)