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一文預測香港樓市走勢

一文預測香港樓市走勢

在2022年,美聯儲為壓抑通脹,決定進入加息周期,累計加息達4.25厘,香港的銀行也跟隨加息,以致供樓成本上升,去年累香港樓價累跌超過一成,香港樓市在2023年的走向會如何呢?

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隨著美國就業數據優於預期,加上聯儲局預計今年加息步伐會放慢;加上內地在去年11月中突然改變「動態清零」的防疫政策,中港兩地也在本周初恢復通關。在利好消息的帶動下,近兩月周香港樓市略為回暖,但中長期會點走需考慮哪些因素,以下逐一拆解。

香港人口減少

參考統計處出版《香港人口趨勢1991–2021》,香港整體人口在去年持續下跌,按年減少6.79萬人,為30年來新高。香港的出生率也逐年下降,根據《1981年到2019年香港生育趨勢》,在2011年每千人口中新生嬰兒數為13.5個、2021年每千人口中新生嬰兒只有不足5個,可見香港嬰兒出生率不斷下降。

香港的樓市一直被指「剛需」,但從實際的數字可見,隨著流出人口增加、出生率下降,可見日後港人對於樓市的整體需求會下降,因此驅使樓價上升的重要因素「需求」已經在減少。

未有撤辣

政府自2012年對樓市開始推出「辣招」,主要是以增加成本的方式去限制非港人買樓和炒賣房屋,但一直都未見成效,出現「愈禁愈升」的情況,直到去年環球市況欠佳,樓價才有所下跌,與「辣招」關係不大。

雖然現時有部分政黨要求政府「撤辣」,特別是針對非本地及公司買入房地產的印花稅,指有助吸引境外人才流入香港,但政府已說明現時無意「撤辣」,最多只是在剛公布的施政報告上,新增一些海外專才退稅安排,但預計短期內對於刺激需求未有太大影響,可預測樓價會有持平的空間。

外匯管制

相信有不少地產代理都憧憬兩地通關後,會吸引內地客戶來港買樓。現時非港人在香港買樓,需要額外支付30%印花稅,因此非港人在樓市並不是一個重要的持份者。同時,現時內地對於資金的流出限制已增加,不容易把巨款轉到香港進行投資。香港即使樓價下跌,但在匯價上升以致人民幣弱勢的情況下,投資於港樓不及以往划算。

美加息未完

在2022年主導香港樓市的關鍵是美國快加息,而雖然加息步伐可能減慢,但加息周期未完,而且就業市場相對強,這對通脹構成壓力,所以加息仍是影響今年香港樓市關鍵因素。不過,近日香港同業拆息略為回落有助輕微減輕壓力。

因此綜合以上因素可以預期,香港樓市應該只會持平,上落未必大,加上響應中央政府「住房不炒」的大方向,相信香港樓市不會如過往十年般「愈升愈有」。當然如果單位以自住為目標,最重要是衡量個人付擔能力,但如果以投資為目標,則要考慮清楚入市時機。

內地人因素料2月中反映

至於未來一個重要變數是內地人供需,在封關前市場對於內地人對港樓影響已分為兩派,一派認為辣招後影響已大降,需求由本地剛需主導,另一方認為是推動樓價重要動力。由於內地仍在疫情高峰,相信實際影響應在2月中後期開始反映。