上海解封姍姍來遲 中資困境房企曾經的「救命稻草」或成風險觸發點

【彭博】-- 對於仍在創紀錄違約浪潮中掙扎的中資困境房地產開發商來說，期待已久的上海解封可能來得有點遲。

在銷售滑坡、再融資幾近干涸和債務兌付的重重壓力之下，手握中國經濟最發達地區--長三角地區資產的房企，一度被認為仍有「救命稻草」在手；然而疫情突然爆發令上海封控措施綿延數月，銷售驟降給這些承壓開發商又一記重拳，現在他們很可能成為下一輪風險的爆發點。

根據彭博匯總的業績報告中相關數據，在32家兌付承壓或已違約的中資房企中，至少有13家房企的銷售額中超過三分之一來自於上海和長三角其它地區，三季度即將來臨的債券到期高峰也勢將進一步考驗這些開發商的償債能力。

「對於傳統在該地區投資的開發商來說，封控措施的解除並不一定能立刻緩解壓力，」Aviva Investors Global Services Ltd 的高級投資組合經理Amy Kam表示。

她並指出，長三角地區敞口較大的開發商，3-4月的合同銷售遭受了比行業平均水平更嚴重的損失，鑒於中國在放寬疫情限制舉措的過程中存在反覆，預計復甦也將是緩慢的過程，「除非融資渠道能重新開放，否則很多民營開發商將難以用經營性現金流去償還債務。」

承壓苗頭已顯現，正榮地產4月多只美元債未能按時付息，公司歸咎於上海封控；5月底有國資背景的綠地控股意外尋求美元債展期，表示封控和旅行限制等防疫措施不利運營及短期流動性等；另一上海房企寶龍地產表示計畫6月不贖回永續債，隨後向旗下物業管理子公司出售寫字樓計畫亦終止。

有點晚

一直以來，華東長三角地區因經濟發展好、住宅需求強勁而被廣大的地產商視為必爭之地；然而前所未有的封控措施之下，上海中原地產數據顯示，傳統銷售旺季5月一個月的成交量甚至不及正常時期一周成交量。

進入6月開始逐步恢復；克而瑞地產研究中心稱，截至6月6日，上海六成以上售樓處已經重新對外開放；根據中原地產數據，上周新建商品住宅成交面積成交量環比增加逾80%，但傳統的交易大區仍「缺位」。易居企業集團執行長丁祖昱指出，復工復產之後，會有一波集中的房產需求釋放，但能否快速回暖，還在持續觀望中。

而對那些陷入困境的開發商來說，「上海的解封來得太晚了，包括綠地和寶龍，」Bloomberg Intelligence分析師Dan Wang表示，受到城市封鎖、合約銷售疲軟、資產處置速度慢於預期等影響，解封可能無法在短期內帶來足夠的償債現金流，下半年預計還會有需要進一步展期。

綠地控股和寶龍實業未能立即予以置評；綠地控股此前曾在投資人電話會議上稱，展期是疫情影響下暫時性的流動性問題，有能力兌付下半年及明後年將到期的境外債。

統計局周三公佈的數據顯示，5月全國住宅銷售額出現了去年12月以來的首度環比上漲，但同比數據仍然低迷，同比下降了42%。

在低迷的銷售回款已經嚴重拖累現金流後，三季度債券到期也來勢洶洶，彭博數據顯示，中資房企今年三季度將面臨共計348億美元的境內外債券到期。該行業今年以來的違約總額已經創下新的年度紀錄。

新冠疫情反彈的壓力也在縈繞，社會面新增感染病例再度出現，引發了人們對上海和中國其他地區再次進行嚴格封控的擔憂。經濟下行、居民收入承壓的背景下，長三角其他城市的銷售壓力也不言而喻。野村上周的一份報告中稱，由於不確定和失業率的增加，預計房地產行業仍將繼續承壓。

Grow Investment Group的首席投資官William Ma表示，要重振購房者的信心不僅需要放鬆限制措施。上海的封鎖對買家情緒的損害不僅限於當地房企的銷售，實際上也在中國其他一線城市產生了連鎖反應，購房者開始三思而後行。

尤其是困境房企，Bloomberg Intelligence分析師Kristy Hung提示，購房者已經在回避一些存在無法按期交付和信用風險的開發商，困境房企的住宅銷售仍可能有困難。

在Aviva的Amy Kam看來，也並不是所有重倉上海的房地產企業都會出現償債問題，比如旭輝和新城，前者再融資前景較好，而後者應能償付年內到期的債務。

(新增倒數第三和第六段的觀點、地產銷售內容。)

More stories like this are available on bloomberg.com

©2022 Bloomberg L.P.