中原地產:鐵路盤交投兩月不足300宗 日出康城淪8月蝕讓重災區

<匯港通訊> 樓市急轉向下，發展商低價推盤搶客，近年樓價升勢急速的鐵路盤，近期爆發二手蝕讓潮，蝕幅驚見2至5成，成買家趁低吸納對象。中原地產亞太區副主席兼行政總裁陳永傑表示，該行統計的56個鐵路沿線二手屋苑，雖然8月份錄得292宗買賣登記，較7月250宗上升逾一成，但仍屬今年次低，比3月798宗低逾6成，反映復常效力曇花一現；8月更有近一半屋苑呎價續跌，跌幅最多逾一成。

陳永傑認為，面對疫弱經濟，樓市已明顯出現價量齊跌現象，即將10月公布的《施政報告》，期望政府出手減辣救市，否則樓價會繼續下沉，一旦負資產湧現，將觸發樓市崩潰。本港樓價跌勢持續，中原城市領先指數CCL最新報162.40點，按周跌0.20%。CCL連跌3周共1.83%，指數創28周新低，重返今年2月時水平。

8月份成交量最多鐵路屋苑是鴨脷洲海怡半島，錄22宗，按月急升3.5倍；其次是荔枝角美孚新邨及天水圍
嘉湖山莊同樣錄21宗。將軍澳蔚藍灣畔表現最突出，交投由7月僅一宗，增至8月8宗，按月急增7倍，平均呎價按月再跌逾1%至15704元；零成交屋苑仍有5個。

近期二手市場以減價及蝕讓主導，令樓價持續受壓。56個鐵路屋苑之中，多達26個呎價下跌，其中四個屋苑跌幅超過一成，包括西半山寶翠園、北角康澤花園、大角嘴柏景灣及將軍澳新都城；寶翠園跌得最慘，呎價由26338元跌至23178元，按月挫12%。

嘉湖山莊價一跌再跌，繼跌穿1萬元後，8月再失守九千元大關。該屋苑8月登記買賣平均呎價僅9800元，創3個月新低，但有關數字只反映7月份狀況，尚未反映8月加息因素，實際市況更差。

中原地產天水圍副區域營業董事伍耀祖稱，受新盤頻頻劈價、息口走勢未明、大市疲弱等因素影響，買家入市態度審慎觀望，除非是筍價才會入市，嘉湖山莊已連續4個月只有10餘宗成交，屬歷史低水平，8月錄16宗，按月無升跌，本月平均實用呎價更按月急跌8.1%，跌穿9000元關口，報8998元，創2017年4月後近6年半新低。

此外，嘉湖山莊月內兩度失守400萬元，其中樂湖居5座低層E室，屬面積448方呎2房，今年6月以500萬元放盤，連減超過10口價、累減過百萬終以398萬元沽出，呎價8884元。

油塘及將軍澳一個月內有兩個新盤低價發售，開價低至290萬元，搶去市場大批購買力，業主要盡快沽貨惟有減價，甚至低市價達成交易，蝕讓潮已蔓延至鐵路盤。二手樓市已經連錄4個月錄得過百宗蝕讓，今年首8個月已累計錄得逾900宗，相當於2022年全年約1002宗的近9成。8月再添逾110宗蝕讓，當中約30宗屬鐵路盤，日出康城淪重災區，本月有11宗蝕讓是來自日出康城，包括LP6、晉海、SEA TO SKY及領都等，LP6已佔6宗。

要數日出康城8月蝕讓幅度最大的一宗成交，為LP6 5座頂層特色戶，實用面積306方呎，1房間隔，連135方呎天台，原業主以680萬元放售，其後降至600萬元，最終剛累減至505萬元售出，呎價16503元。原業主2019年以679.1萬元一手購入，賬面蝕174.1萬元，樓價大幅貶值25.6%。​​​​

無論是地鐵站上蓋「真•鐵路盤」，還是港鐵站周邊二手屋苑，近期越蝕越驚人。回顧8月劈價賣出的鐵路盤，就有7宗賬面蝕足兩成以上。

樓下正是港鐵西營盤站出口、入伙約5年的西營盤半新盤瑧蓺，早前驚現一伙高層迷你銀主盤以低於買入價60%推出拍賣，開價僅410萬元，最終以490萬元賣出，較2018年11月買入價1025萬元，大幅貶值535萬元或52%，成為近年最矚目鐵路蝕讓個案。（JJ）