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中原地產:鐵路盤交投兩月不足300宗 日出康城淪8月蝕讓重災區

<匯港通訊> 樓市急轉向下,發展商低價推盤搶客,近年樓價升勢急速的鐵路盤,近期爆發二手蝕讓潮,蝕幅驚見2至5成,成買家趁低吸納對象。中原地產亞太區副主席兼行政總裁陳永傑表示,該行統計的56個鐵路沿線二手屋苑,雖然8月份錄得292宗買賣登記,較7月250宗上升逾一成,但仍屬今年次低,比3月798宗低逾6成,反映復常效力曇花一現;8月更有近一半屋苑呎價續跌,跌幅最多逾一成。

陳永傑認為,面對疫弱經濟,樓市已明顯出現價量齊跌現象,即將10月公布的《施政報告》,期望政府出手減辣救市,否則樓價會繼續下沉,一旦負資產湧現,將觸發樓市崩潰。本港樓價跌勢持續,中原城市領先指數CCL最新報162.40點,按周跌0.20%。CCL連跌3周共1.83%,指數創28周新低,重返今年2月時水平。

8月份成交量最多鐵路屋苑是鴨脷洲海怡半島,錄22宗,按月急升3.5倍;其次是荔枝角美孚新邨及天水圍
嘉湖山莊同樣錄21宗。將軍澳蔚藍灣畔表現最突出,交投由7月僅一宗,增至8月8宗,按月急增7倍,平均呎價按月再跌逾1%至15704元;零成交屋苑仍有5個。

近期二手市場以減價及蝕讓主導,令樓價持續受壓。56個鐵路屋苑之中,多達26個呎價下跌,其中四個屋苑跌幅超過一成,包括西半山寶翠園、北角康澤花園、大角嘴柏景灣及將軍澳新都城;寶翠園跌得最慘,呎價由26338元跌至23178元,按月挫12%。

嘉湖山莊價一跌再跌,繼跌穿1萬元後,8月再失守九千元大關。該屋苑8月登記買賣平均呎價僅9800元,創3個月新低,但有關數字只反映7月份狀況,尚未反映8月加息因素,實際市況更差。

中原地產天水圍副區域營業董事伍耀祖稱,受新盤頻頻劈價、息口走勢未明、大市疲弱等因素影響,買家入市態度審慎觀望,除非是筍價才會入市,嘉湖山莊已連續4個月只有10餘宗成交,屬歷史低水平,8月錄16宗,按月無升跌,本月平均實用呎價更按月急跌8.1%,跌穿9000元關口,報8998元,創2017年4月後近6年半新低。

此外,嘉湖山莊月內兩度失守400萬元,其中樂湖居5座低層E室,屬面積448方呎2房,今年6月以500萬元放盤,連減超過10口價、累減過百萬終以398萬元沽出,呎價8884元。

油塘及將軍澳一個月內有兩個新盤低價發售,開價低至290萬元,搶去市場大批購買力,業主要盡快沽貨惟有減價,甚至低市價達成交易,蝕讓潮已蔓延至鐵路盤。二手樓市已經連錄4個月錄得過百宗蝕讓,今年首8個月已累計錄得逾900宗,相當於2022年全年約1002宗的近9成。8月再添逾110宗蝕讓,當中約30宗屬鐵路盤,日出康城淪重災區,本月有11宗蝕讓是來自日出康城,包括LP6、晉海、SEA TO SKY及領都等,LP6已佔6宗。

要數日出康城8月蝕讓幅度最大的一宗成交,為LP6 5座頂層特色戶,實用面積306方呎,1房間隔,連135方呎天台,原業主以680萬元放售,其後降至600萬元,最終剛累減至505萬元售出,呎價16503元。原業主2019年以679.1萬元一手購入,賬面蝕174.1萬元,樓價大幅貶值25.6%。​​​​

無論是地鐵站上蓋「真•鐵路盤」,還是港鐵站周邊二手屋苑,近期越蝕越驚人。回顧8月劈價賣出的鐵路盤,就有7宗賬面蝕足兩成以上。

樓下正是港鐵西營盤站出口、入伙約5年的西營盤半新盤瑧蓺,早前驚現一伙高層迷你銀主盤以低於買入價60%推出拍賣,開價僅410萬元,最終以490萬元賣出,較2018年11月買入價1025萬元,大幅貶值535萬元或52%,成為近年最矚目鐵路蝕讓個案。(JJ)