中國公募REITs問世在即 萬億量級新市場由基建開道之優劣展望

【彭博】-- 中國的公募不動產投資信託基金（REITs）試點即將從基建領域拉開帷幕，一個萬億量級的資產市場有望開啟，且有朝一日可能向房地產領域推進的希望之火被點燃。

中國證監會、國家發改委4月底聯合發布《關於推進基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點相關工作的通知》，證監會同時推出了《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》（征求意見稿），征求意見於5月30日結束，尚未公佈最終版本。全國人大會議通過的發改委計畫報告再次強調，穩妥推進基礎設施REITs試點。

“基础设施REITs是国际通行的配置资产，具有流动性较高、收益相对稳定、安全性较强等特点，能有效盘活存量资产，填补当前金融产品空白，拓宽社会资本投资渠道，提升直接融资比重，增强资本市场服务实体经济质效，”上述通知称。

在「房住不炒」的調控基調下，中國版REITs試點目前繞開了國際上更為普遍的房地產領域。征求意見稿明確稱，基礎設施包括倉儲物流，收費公路、機場港口等交通設施，水電氣熱等市政設施，產業園區等其他基礎設施，不含住宅和商業地產。

中信資本房地產部執行合伙人、高級董事總經理程驍遠在電話中對彭博稱，此舉對持有型商業不動產利好，市場對未來REITs向商業地產資產類別開放抱有很大希望。高盛則稱，若未來納入商業地產等不動產資產，這將打造一個價值3萬億美元的全新資產市場。

彭博將從幾個維度為您解構這一新產品的淵源與前景，以及與國際上常見REITs的異同。

為何需要REITs？

中國的不動產市場規模龐大，開發商往往通過銀行和各種融資渠道舉債，維持高槓桿下的運營模式，而REITs是能夠幫助其降低槓桿率的有力武器。該類產品可以把流動性較低的、非證券形態的房地產等不動產投資，轉化為資本市場上的證券資產，通過向更大範圍的投資者募集資金來減少不動產所有者的債務壓力，通過運營管理獲得收益後再分配給投資者。

前期探索

儘管在此之前中國尚無公募REITs發行，但內地資產在境外發行REITs已不罕見。彭博數據顯示，目前在香港上市的12支REITs中，匯賢產業信託、越秀房地產投資信託基金、開元產業投資信託基金等均主要投資於內地房地產項目。

此外，開發商也曾嘗試在境內發起私募性質或偏債權類的類REITs產品。彭博匯總中國資產證券化分析網相關數據顯示，截至2019年底，境內共發行類REITs產品約1440億元人民幣；其中，2014年由中信證券發起設立並管理的逾50億元「中信啟航專項資產管理計畫」是這類探索的先行者，該產品為私募發行，優先級受益憑證的年預期殖利率為7%，期限五年，已於2017年經持有人大會表決通過後在到期日前提前清算。

此次《通知》明確了試點REITs的公募性質，即「通過REITs實現權益占有率公開上市交易」。招商證券創新融資部負責人左飛在電話採訪中稱，相對此前的類REITs，公募REITs是一類權益產品，更具有股權性質，投資者不是期待幾年後原始權益人回購，而是永續投資的概念，享受分紅，以及在二級市場退出。

為何是基建而非房地產？

基建REITs在國際上並不罕見。彭博數據顯示，根據羅素產業分類，基礎設施REITs在各類REITs中以超過2000億美元的市值居於首位。而在新冠疫情衝擊下，一季度中國經濟罕見出現數十年來的首次萎縮，基建被廣泛認為將是政府拉動經濟的重要抓手。

「為了拉動經濟成長加大基礎設施投資，化解地方債務風險，因此選擇基建作為REITs的突破口，」左飛表示。中信資本的程驍遠並稱，出於金融穩定的考慮，在推出新的金融產品時政府更重視其安全性，而基礎設施波動性更小，都是些擁有比較穩定現金流的資產。

相比之下，放開房地產REITs信號意義太強，不利於控制樓市增量融資。左飛預計短期內不會推出房地產REITs，不過他也指出，如果未來推出房地產REITs，將有利於打通資產流轉和退出的渠道，使得房企不過於依賴高周轉的銷售模式，有利於行業的順利轉型和穩定發展。

首批試點花落何處？

根據征求意見稿，首批公募REITs的試點項目將優先選擇京津冀、長江經濟帶、雄安新區、粵港澳大灣區、海南、長江三角洲等區域；行業方面則優選前述倉儲物流、收費公路、水電氣熱、城鎮污水垃圾處理、固廢危廢處理等項目。左飛表示，優先試點區域的行業龍頭企業參與機會較大。

本周中共中央、國務院印發《海南自由貿易港建設總體方案》亦提及REITs。方案稱，加快金融改革創新，支持住房租賃金融業務創新和規範發展，支持發展REITs。

誰可以投資？

根據征求意見稿，公募REITs有三類投資者：參與戰略配售的底層資產原始權益人或專業機構投資者，參與網下配售的專業機構投資人，以及參與基金占有率認購的公眾投資者。具體投資比重規定如下：

與國際上常見的REITs有何不同？

REITs問世於20世紀60年代的美國，在隨後的半個多世紀裡作為不動產融資的重要形式在全世界得以應用。根據彭博數據，截至2020年6月1日，全球發行的REITs數量達到882支，當前總市值規模接近1.7萬億美元（合12萬億人民幣），主要分布在美國、日本等國；其中美國占近七成，市值超1.1萬億美元。

發展空間

中國基礎設施規模龐大，即便REITs試點暫時不向房地產市場延伸，這一市場的發展空間亦充滿想象空間。左飛認為，由於中國國內基礎設施投資規模存量規模約有幾十萬億的體量，預計REITs市場將會發展到萬億級體量，充足的供給下料其發展速度也會比較快。

「量級肯定比美國大，」中信資本程驍遠亦認為這將開啟一個萬億級別的市場。他預計倉儲物流類的項目回報率能做到6-7%，對於希望拿到較高分紅回報的資金而言，在別的資產類別中難以找到如此穩定且長期的回報，因而預計公募REITs的需求會比較大。

(新增海南自由貿易港建設總體方案中關於REITs的表述。)

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