中國四箭齊發！房市重量級金融「組合拳」來了

繼中國人民銀行（央行）、國家金融監管總局等部門上周公布降息降準、降存量房貸利率等房地產利多政策後，中國房地產市場重量級金融「組合拳」終於來了。

據《第一財經》報導，央行會同金融監管總局周日（29 日）晚間連發四項穩房地產政策，包括引導銀行降低存量房貸利率、統一房貸最低首付比率至 15%、延長部分房地產金融政策文件的期限、強化保障性住宅再貸款政策。

綜合市場分析來看，「四支箭」對房地產市場以及中國宏觀經濟均將產生積極影響，有助於穩定經濟增長預期，提振市場信心。

在穩房市政策方面，此次最受市場關注的內容，是降低存量房貸利率和統一房貸最低首付比重。

央行宣布，引導商業銀行將存量房貸利率降至新發放貸款利率附近，預估平均降幅在 0.5 個百分點左右。

與此同時，央行發布通知，商業性個人住宅貸款，不再區分首套、二套住宅，最低首付款比率統一為不低於 15%。

在全國統一的最低首付比率基礎上，中國人民銀行各省級分行、國家金融監管總局各派出機構按照因城施策原則，根據轄區各城市政府調控要求，自主確定轄區各城市是否設定差別化的最低首付款比重政策，並確定轄區各城市最低首付款比率下限。

截至 7 月末，中國全部存量房貸加權平均利率約 4.06%。2024 年前 8 個月，全國新發放房貸平均利率為 3.61%。

《關於批量調整存量房貸利率的倡議》明確，10 月 31 日前將 LPR（貸款市場報價利率）加點幅度高於 - 30BP 的存量房貸加點幅度批量調整至不低於 - 30BP。

調整後，存量房貸利率將降至約 LPR（3.85%）-30BP=3.55%，略低於 2024 年前 8 個月全國新發放房貸平均利率水準（3.61%）。

調整後，利率較調整前的 4.06% 降幅約 0.5 個百分點，預計降幅為平均值，具體到每個合約將各有不同。

一位權威市場專家表示，如果考慮到央行政策利率下調 0.2 個百分點，10 月 21 日 LPR 可能跟隨下降，在貸款重定價後，調整後的存量房貸利率水準，還將明顯低於 3.55%，大幅節省房貸借款人的利息支出。

以人民幣（下同）100 萬元、25 年期、等額本息還款的存量房貸為例，假設房貸利率從 4.4% 降至 3.55%，可節約借款人利息支出每年約 5,600 元。

上述權威專家說，批量調整完成後，預計存量房貸利率下降將導致銀行利息收入減少約 1,500 億元。但新老房貸利差收窄後，借款人提前還貸會明顯減少，有利於銀行穩定貸款規模，提高貸款品質。

中國民生銀行首席經濟學家溫彬則表示，與 2023 年 9 月存量房貸利率調降政策相比，本次政策的適用範圍和調降幅度上都有所加強。其中，適用範圍未區分存量首套和二套，因此適用全部存量房貸市場規模；調降幅度為平均下調 50 個基點，超出此前因城施策下針對加點幅度的調整。

溫彬認為，本次調降存量房貸利率政策，預計將緩解「提前還貸潮」，以「價降」換「量穩」，有助於穩定銀行資產規模，增強居民端消費活力。

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