誠哥鬥不過超哥！九龍城地皮低價賣 同區長實料帳蝕35億

市建局九龍城盛德街／馬頭涌道項目招標結果昨日揭盅，由信置財團以呎價不足4,700元奪得，震憾程度比得上八月油塘親海駅低價開售；不過鄰近地皮發展商可謂「最傷」，同區樓面呎價由逾萬元暴跌至四千餘元，推算長實地皮因此帳面貶值35億元。

信置財團逾19億中標市建局九龍城盛德街／馬頭涌道項目。（Google街景圖）

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同區地皮變相平近六成

由信和置業（0083.HK）、招商局置地（0978.HK）及鷹君集團（0041.HK）合組財團，投得盛德街／馬頭涌道項目，以可建樓面面積超過41.4萬方呎計算，每方呎樓面地價為4,694元，較市場估值下限約6,000元低逾兩成。信置財團執平貨，但持有同區高價地的發展商相信並不好受，所持地皮即時貶值；當中長實與恒地最傷，在2022年3月中標的長實項目，當時成交樓面呎價高達11,382元；而恆地於2021年9月的庇利街及榮光街項目，樓面呎價亦達11,414元，信和財團地皮一出，即時令兩者樓面價帳面減值近六成；而嘉里建設於2021年投得鴻福街及銀漢街項目，呎價更高達12,591元；一年後信置榮光街項目呎價回落至8,571元，如今信置財團以四千餘元再奪同區地皮，可謂有「溝貨」功效。

勢添發展商成本及銷售壓力

本身是建築工程師的中科監察潘焯鴻在社交媒體指出，若以同區地價為11,000元水平及建築成本計算，帳面上嘉里及長實帳面均虧蝕35億元，而地盤面積較大的恒地項目，更要帳蝕48億元；雖然信置平買不一定要平賣，但對若樓市久久未能轉勢，對高價買地的發展商勢添成本及銷售壓力。

相對今年市場上反應欠佳、甚至「零入標」的地皮，上述盛德街／馬頭涌道市建局項目算是獲得不俗反應，共接獲六份標書，該項目市場估值介乎約24.9億至29億元，每方呎樓面地價約6,000至7,000元，但中標標書最終亦以低於市場估值下限約21.8%中標，可以想象其他未有中標的發展商出價更低，對後市看得更悲觀。

回顧李嘉誠的長實集團，多年以來對市場判斷精準。 (TPG/Getty Images) (TPG via Getty Images)

「誠哥」多年睇市精準

回顧李嘉誠的長實集團，多年以來對市場判斷精準，今年八月親海駅II 掟下樓市深水炸彈，開價創七年新低，除了令同區一、二手即時冰封，連帶最新一期居屋亦錄得六年來最差反應，恒基都在股東年報中指被行家殺個措手不及；而在2018年拆售中環中心75%業權的時機亦令人津津樂道﹐長實轉售不久後便發生社會事件及長逾兩年的疫情，「接火棒」的小巴大王更在2020年劈價三成放售。惟今次長實於九龍城項目帳蝕35億元一役，被網民笑稱「誠哥鬥不過超哥」，相信未來項目開售時會再出奇招，吸引市場目光。

當年還在興建中的小西灣藍灣半島，一度成為信置的巨大財政壓力。 (WAN KAM-YAN/South China Morning Post via Getty Images) (South China Morning Post via Get)

信置曾高價搶地 市場轉勢魔咒

而今次低價奪得地皮的信和置業，長期以來可謂是香港樓市大好友，1997年以天價118億元購入小西灣無敵海景地皮﹐興建為藍灣半島，每方呎發展成本高達7,000元，但九七年樓市高峰後樓市轉勢，藍灣半島開盤時只能賣每方呎4,000元，成為信置超級蝕本貨，當時更令信置股價低沉，失去藍籌股地位，令業界流傳信置高價投地，即是樓市見頂轉跌的「魔咒」。