雅虎香港財經 二手樓活化成交 要靠遺產盤助攻？
盛傳政府將撤辣，有個別準買家搶先入市，可惜二手成交仍然低迷，不過近半年有一類盤持續搶手，便是願意大幅劈價的遺產盤。隨著香港人口老化加上移民潮，遺產盤或有望成為活化二手樓成交的奇兵。
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美孚新邨呎價唔使一萬
搶眼的遺產盤交易，最常出現於老牌藍籌屋苑，九龍區代表有美孚新邨。上月尾便錄得一宗686實呎高層三房選產盤累減168萬，以670萬元易手，成交呎價9,767元跌穿萬元大關。
事隔一星期，美孚新邨又再現遺產盤成交，同樣是三房，不過705實呎面積稍大，單位屬中層望內園景，成交價720萬元，呎價重上萬元水平。
至於港島區，較常出現遺產盤的老牌屋苑代表有太古城。今年七月便有一宗大幅劈價成交，據報三房高層「則王」間隔，實呎749平方呎遺產單位，以1290萬元易手。原業主於五月時以1730萬元放盤，事隔一個月大幅劈價440萬元套現離場。
太古城在去年尾另一宗遺產盤成交，成交價則跌穿「八字頭」。放盤單位屬於低層兩房間隔，實用面積536方呎，以742.8萬元獲用家承接，呎價不足1.4萬元。
要找成交價親民的遺產盤，就要放眼新界大型屋苑。天水圍嘉湖山莊上月三房低層遺產盤，實用面積547方呎，六月時叫價560萬元，到九月終以480萬元成交，累劈80萬元。
遺產盤兩大劈價優勢
過去周末十大屋苑成交只有單位數，在二手樓交投淡靜下，遺產盤算是異軍突起，最大優勢是議價彈性媲美移民盤。移民盤由於業主趕套現移民，臨近出發日子，幾乎時被迫大幅劈價但求甩手。但遺產盤理論上唔趕住賣，何解都會樂意大幅讓步促成交易？
首先是繼承選產的子女往往不只一人，單位劈價百多萬，每人除開帳面損失只有數十萬元，令子女們更容易擴大議價幅度以求加快達成交易，避免共同持有物業帶來的「手尾」。
另外這類遺產盤大都是早年購入，例如上述以720萬元成交的美孚新邨單位，原業主早於1972年以5.05萬元入市，購入價可謂「科幻級」，故劈價60萬元仍大賺715萬元，扣除居住多年的「紅利」，近乎無本賣樓。
遺產盤相對正常放盤量或屬於「可遇不可求」，不過對老牌藍籌屋苑有興趣的準買家，亦可同步留意一些長者放盤。這類長者業主通常早年購入單位兼長情持有，由於累積可觀升幅，有相當水位提供議價空間。太古城日前剛錄得一宗三房套成交，原業主在1986年購入單位，見市況淡靜已主動劈150萬元至1350萬元，最終以1218萬元成交。值得一提是準買家睇樓時已帶同支票，原業主見準買家有誠意，故再稍稍擴闊議價幅度。從這宗成功例子，準買家如知道業主有一定年紀，帶同支票兼在對答上展示購買誠意，亦可能有在議價上有意外收穫。
