仲量聯行: 料本港今年第3季底負資產宗數或超過一萬宗

<匯港通訊> 仲量聯行今天發表的《香港住宅銷售市場綜述》指出，整體住宅樓價指數於 7 月錄
得年初迄今最大的按月跌幅，下跌 1.1%。仲量聯行估計樓價今年累積的升幅將於9月底全數抵消，負資產宗數將於本月底升穿一萬宗。

7 月二手市場交易量為2020年1月以來新低。據差餉物業估價署數據顯示，整體樓價指數較去年底僅高出2.6%，升幅預計將於9月抵消。匯豐和中銀香港(02388)最近將 H 按封頂息提高 50 個基點至 4.125%，並減少現金回贈。隨著資金成本壓力增加，其他本地銀行或將跟隨。與此同時，美國聯儲局並未排除在年底前再度加息的可能性，本地銀行可能不得不再次提高最優惠利率，進一步打擊已經冷淡的置業意欲，樓價短期仍會受壓。

仲量聯行項目策略及顧問部資深董事李遠峰表示：「儘管有人認為，只要借款人能夠準時供款，負資產案例數量就不會引起擔憂，但負資產的影響——包括財富效應和失去通過轉按套現獲得的流動性——將延遲換樓需求和削弱入市信心，並可能引發惡性循環。」他補充：「私人住宅住戶月收入中位數已從 2019 年的 40800 港元的高峰，降到2020年10月的36500 港元，只在2023年6月回升至 40000 港元。隨著利率的快速上升，許多正在供樓的借款人在現行情況下並不能通過壓力測試。依賴二按或發展商按揭並在市場高峰期入市的買家則需要支付更高昂的供款，而估值不足也令轉按更加困難。」

報告指，由於租金收入不足以彌補按揭支出，樓市投資者正面對更嚴峻的情況。在此輪加息周期中，每月按揭利息已上升逾一倍， 租金增長則落後。截至2023 年7 月，甲類住宅單位的租金指數仍較2019 年底低9%。現時超過 8000 個在2018年中至2020年中由非首次置業買家購入的住宅物業已不受額外印花稅的約束。這批投資客可能會傾向於出售住宅資產以投資到回報較好的資產類別。

仲量聯行研究部資深董事鍾楚如表示：「樓市無疑正面臨重大挑戰。去年宣布的買家印花税退稅措施對於幫助外來人才入市的效果微乎其微。今年首8個月涉及買家印花稅的交易數量與去年同期相比僅僅持平」該行認為，將針對非本地買家的買家印花稅的支付時間從購買時推遲到出售時，可以增強樓市的穩定性並同時壓抑投機需求。外來人才在這樣的調整下可以更容易地進入市場，而不是數年以後，從而在短期内對樓市提供重要的支持。該調整將有助於穩定樓價走勢和降低樓價尋底尋得更深的可能性。」

(SY)

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