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仲量聯行 : 2024年大灣區各地樓價可能仍將面對下行壓力

<匯港通訊> 仲量聯行今天發表《2023 大灣區住宅指南》指出,粵港澳大灣區11個城市於今年相繼調整樓市政策後,內地大灣區城市出現局部輕微復甦的情況,澳門則呈價跌量增的趨勢,香港樓
市仍然疲弱,各地復甦步伐仍然緩慢,2024年大灣區各地樓價可能仍將面對下行壓力。

今年9月起,內地實施「認房不認貸」、調低住房貸款利率等政策,部分大灣區內地城市也推出地方性樓市調控政策優化細則,如廣州部分地區放寬限購,東莞、佛山放寬港澳居民購房條件等。一系列措施釋放市場購買力,加上發展商於「金九銀十」期間積極促銷樓盤,帶動9月廣州、佛山和東莞三個城市新盤成交量分別按月增加60%、19%及219%,其餘大部分大灣區內地城市均在 10 月迎來銷量滯後性增長。

仲量聯行華南區研究部總監曾麗表示:「受資產安全意識增強影響,置業人士對資產實際價值的重視程度持續上升。因此,大灣區內地城市新盤成交量增長集中在物有所值的優質樓盤,導致兩大變化:其一是以未來發展概念為主要賣點的樓盤對買家吸引力減弱,截至10月末,中山南朗鎮(包括馬鞍島)新盤平均樓價兩個月內下滑10%;另一變化是二、三線城市的購買力持續轉移至核心區,如禪城、南海、順德佔佛山十月新盤總成交量的75%,而中心城區、濱海片區及松山湖片區佔東莞十月新盤總成交量的 80%。」

受政策影響,大灣區內地城市二手市場交易成本有所下降,二手市場涉及換樓需求的交投增多。其中中小型住宅市場受惠復甦較高端住宅市場更為明顯。10月廣深佛莞四個城市的二手住宅成交總量分別按月增長 57%、16%、5%、4%。曾麗補充:「總括而言,大灣區內地城市樓市呈現局部輕微復甦的趨勢,並依然面對下行壓力。不過,值得注意的是通關、內地放寬限購令、樓價下跌、匯率變化等因素導致更多港人在大灣區內地城市置業,當中以深圳、廣州及中山為熱門選擇。他們購置住宅作自住的比例較疫情前上升。惠州、中山等地適宜養老度假的經濟型海景樓盤受到不少青睞。除了深圳口岸附近樓盤備受香港買家追捧外,隨著鐵路交通網絡更加便捷下,龍華、龍崗等樓價更低的北部地區也開始備受注意。」

澳門樓市方面,受高按揭息率及公營房屋顯著增加的影響下,成交量仍然低企。去年住宅成交量按年減少約50.6%後,今年首三季的成交量與去年相若,市場表現低迷,在發展商減價促銷下,料全年成交量較去年微升。仲量聯行澳門總經理唐偉樂指:「澳門於11月調整樓市措施,包括減免印花稅、放寬豪宅按揭貸款比例等,將有助於豪宅市場氣氛好轉。不過,由於明年實施的新政策下,購買 800萬澳門元以下住宅的買家需要通新聞稿過澳門金管局的貸款壓力測試指引,最高可獲七成按揭,較現行的最高九成及八成按揭低,令部分發展商趕在新政前主動減價促銷,導致二手市場減價出售單位,住宅市場出現價跌量增的趨勢。明年樓價仍有下調壓力。」

受按息高企影響,香港住宅市場,由今年初短暫回暖後出現量價齊跌的情況。10 月住宅成交量按月下跌 25.8%,中小型住宅資本價格按月回落 1.7%。

仲量聯行香港研究部資深董事鍾楚如指出:「儘管10月施政報告放寬住宅印花稅,但未能為樓市注入動力。一手市場交投未見回升,在施政報告公告後的兩周內,主要新盤的首日出售率僅 24.6%,而在第三季推出的主要新盤的首日出售率為73.9%。」

展望明年樓市走勢,曾麗認為:「內地有充足政策空間可以促進熱點市場的購買力逐步釋放,從而帶動整體樓市氣氛好轉,但在供需基礎因素已改變的情況下,樓市復甦步伐將較為緩慢,且高端市場恢復速度恐將落後於中小型住宅市場。廣州高端二手住宅資本價格近期繼續承受下行壓力,預期隨著房策逐漸發揮作用,一定程度上將提高市場信心,2024年高端二手住宅資本價格有望回穩;深圳高端二手住宅資本價格未來數季將持續下跌,明年中後期樓價有望企穩,高端市場內部表現也將持續分化,總價三千萬以上的項目抗跌能力相對較強。」

鍾楚如則預期,明年香港豪宅市場在高息及不良資產拋售壓力下,價格將進一步下調,但租賃市場則受惠於本地租賃需求增加和非本地人才流入,市況及租金表現可望改善。 (SY)

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