個案研究｜私樓平過公屋係咪賣平咗？

元朗Grand Yoho二期新推10伙入場費逾9球，同區卻驚現私樓以兩球平賣成交。 (winhorse via Getty Images)

元朗Grand Yoho二期新推10伙入場費逾9球，同區卻驚現私樓以兩球平賣成交，此價位較不少二手公屋叫價更低，究竟原業主係咪賣平咗？

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三大理由 價格反映質素

以兩球成交的單位，位於元朗市中心單幢樓安寧大廈，實用面積約228方呎而且位處高層。安寧大廈論位置，毗連元朗圖書館、體育館，附近亦有區內三間知名中學，周邊食肆林位，基本條件其實有一定吸引力。

安寧大廈論位置優越，毗逾圖書館、體育館及大球場，周邊更有三間區內知名中學。 (seaonweb via Getty Images)

原業主早於2021年8月已放盤，當時叫價350萬元，可惜乏人問津，業主持續劈價到最近終獲上車客以兩球承接，實用呎價8772元。翻查近期放盤的二手公屋，屯門良景邨實用面積153方呎單位叫價220萬元，鑽石山鳳德邨實用面積150方呎叫價更高達258萬元，形容這個私樓單位平過公屋並不算誇張。

安寧大廈高層單位平過公屋，未必是原業主賣得太衝動，有三大理由可解讀這個單位平得合理。一是大廈已有44年樓齡，單位欠缺裝修，高齡私樓要翻新裝修，慳住使都可能要三、四十萬，所以接貨的上車客，可能要使多數十萬才能夠搬入居住。睇樓買家都識計這條數，原業主叫價太高自然較難獲買家垂青。

二是大廈伙數少，安廈大廈屬於單幢樓，只有62伙。這類伙數單幢樓最難搞是大廈管理，每伙承擔的管理費成本固然較多，一旦長年連任的法團成員搬走或決心卸任，法團缺莊風險亦大增，甚至上述接貨的上車客參與業主大會，都有機會被推舉為法團成員，想到這一點，不少買家都對伙數少的單幢樓敬而遠之。相比之下，伙數多的公屋，需要承擔大廈管理的機會明顯較少，對怕麻煩的買家就較有吸引力。

安寧大廈高層單位以兩球成交，較不少二手公屋叫價更低。 (CHUNYIP WONG via Getty Images)

三是大維修皮費，公屋大維修都會出現糾紛，甚至被揭發維標問題，但可租置公屋有房委會設立的「維修基金」補貼，加上伙數多，一般每戶只要分擔數萬元。伙數少的單幢樓，雖然可參與市建局樓宇復修資助計劃，但每戶承擔的使費難免會較伙數多的公屋高一截，亦因為伙數少，遇上這類大項目，業主要參與討論的機會都大增，單是消化工程細節、標書，「燒腦」度可能較正職工作更高。

除了上述三大理由，安寧大廈地舖有不少食肆，有相同情況的單幢樓業主就表示生活一大難題是應對鼠患，曾認識在佐敦租樓住的朋友，就因為頂不順鼠患而搬回九龍城老家。當然接手的上車客未必遇到此難題，只要不介意伙數少、樓齡舊，落本裝修，都是一個筍價入手的安樂窩。