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內房預售制淪爛尾箭靶

內房「爛尾樓」風波爆發後,令本已堪憂的行業流動性更趨惡化。
內房「爛尾樓」風波爆發後,令本已堪憂的行業流動性更趨惡化。

在多個爛尾樓業主拒供按揭貸款的風波爆發後,內地1990年代引入的商品房預售制度淪為「箭靶」,就連曾任中國恒大(03333)首席經濟學家任澤平也炮轟預售制無法保障買家合法權益,「一手交錢、一手交樓」才是「天經地義」。可是持續一年多的行業流動性緊縮惡化憂慮四起,現樓銷售改革根本無法應付迫在眉睫的挑戰。

申預售僅需25%工程費用

為了解決房屋不足,內地於1995年實施《城市商品房預售管理辦法》,允許開發商把「正在建設中的房屋預先出售給承購人」,更於1998年停止住房無償實物分配,使住房供給走向商品化。自此行業迎來黃金期,房企資金回籠及開發周期大縮、企業快速擴大版圖,也推動城市化步伐,讓房地產成為推動內地經濟的火車頭。

儘管香港「賣樓花」的規則被引入內地,但兩地預售資金的監管制度很不同。在香港現行的《預售樓花同意書》制度及《一手住宅銷售條例》的保障下,發展商要申請預售,須確保有足夠資金完工,連同買家資金(不論是訂金還是即供付款)會先交給律師行在銀行開設的信託帳戶,律師行再根據進度把樓款給發展商。而發展商要取得則師證明書方可申請取回建築費;即使中途清盤,有關信託戶口都不受影響。

反觀內地發展商申請預售許可時只需25%工程費用投入。而內地買家在交樓之前須支付全款,資金直接存到發展商在銀行開設的專項帳戶,這筆資金理論上只能作建築費,由銀行鎖定一部分重點監管,根據工程進度按比例放款。

「一城一策」監管釀惡果

然而,內地預售資金監管的具體辦法雖由房地產管理部門制訂,但多年來全國沒有統一規定,各地採取「一城一策」做法 ,導致監管方式地區差異較大。部分地方預售資金監管還存在政策不明確、提取比例過高、提取節奏不合理等問題,這導致市場風險很大程度由買家承擔。

縱使預售制度與爛尾樓無直接關係,但上月席捲內地全國的停貸潮多位苦主,除控訴項目未能完工外,更多是指摘內銀在房屋主體結構未封頂前就發放按揭貸款、把按揭貸款資金劃入非監管帳戶,或未履行資金監管義務等違規行為。

隨着取消樓花銷售的呼聲愈來愈高,甚至中銀保監也表示「國家會統籌考慮這個問題」,惟評級機構惠譽相信,中短期內監管機構不會全面取消商品房預售制度,乃由於預售資金佔開發商資金總額的一半,房企的自有資金和外部資金不足以滿足其開發需求。官媒則發文表態指,取消預售制長遠而言或不可避免。

值得留意的是,早於今年2月當局已推出預售資金監管的全國性新規,據官媒指出,當局決定透過公開招標方式,確定能夠承接商品房預售資金監管業務的商業銀行,並在監管額度、責任等設下明確界線,惟規則細節仍待公布。

各界點睇預售制?
各界點睇預售制?