劏場首都廣場 仲有無得救？

尖沙咀首都廣場，近日驚現一個短炒博反彈損手個案 (South China Morning Post via Getty Images)

由「劏場大王」尹柏權於2013年拆售的尖沙咀首都廣場，近日驚現一個短炒博反彈損手個案，該舖位以僅約20萬元沽出，屈指一算三年跌價接近50%，幾乎腰斬。

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首都廣場因為劏舖格局問題，難吸各行業租客 (South China Morning Post via Getty Images)

本港著名「蝕到甘」劏場

首都廣場是本港著名「蝕到甘」的劏場，劏舖貶超過兩成早已不是新聞，例如近日另有一個面積約80方呎的1樓舖位，原業主於2020年以約62萬元買入，僅以約48萬元登記易手，成交呎價約6,000元，貶值約22%。今年初有4舖業主一口氣沽出持貨，帳面蝕讓金額高達1500萬元，蝕幅高達8成。

過往已有不少分析指出，首都廣場因為劏舖格局問題，難吸各行業租客特別是難開食肆，聚集人流。參考同樣屬「死場」的長沙灣「天悅廣場」，天悅廣場卻能夠憑藉中間置放數張桌子，吸引卡舖插旗，成為了年輕人的聚腳點，皆因並非劏場，空間佈局仍有發揮空間。

有一層劏舖問題較輕，整體也難帶動「死場」氣氛 (South China Morning Post via Getty Images)

業權分散難有各類宣傳活動

首都廣場樓上有一層劏舖「結構」問題較輕，部分舖位有如打通經營「自救」，有不少夾公仔機、文青咖啡店、無人書店等等，然而整體也難帶動「死場」氣氛，皆因除了格局問題，劏場業權分散，致令商場管理各自為政，難催生各類型宣傳活動，也是首都「死因」。首都廣場曾經憑夾公仔聚到一定人流，可惜及後遇上疫情，宣傳便無以為繼，業權分散致令市場反應也相當緩慢。

如今政府力谷商場活動和海濱市集，市集恆常化的大環境，更加令到「市集式」劏場吸引力下降，首都廣場還要是在核心區的劏場，核心區本來就相對缺乏民生客人，而且各區大中小型商場均有舉辦各類活動以及優惠（例如領展旗下的禾輋商甚至引入「壽司郎」），首都廣場卻因布局問題，難以引入活動，此消彼長，競爭力似乎無法挽回。

領展民生場，引入「壽司郎」

理應不愁食客 劏到自斷米路

若要救首都廣場，盛滙商舖基金李根興便曾經分析過「唯一辦法就係一次過收購」，該場需要引入集中管理，2019年他曾協助多個劏場業主組成「劏場聯盟」，呼籲政府購入劏場重建。

業權集中有利舊場轉型，近年沙田好運中心便是例子。好運中心以前是小店舊場，部分舖位租予僱僱傭中心；在華懋揸旗下，如今已搖身一變成為區內受歡迎的食肆商場，場內牛角、地茂館甜品經常大排長龍，而本來剩下的一條小店舊巷近日亦已進行裝修重置，即將迎來更大翻新。

至於另一同區商場石門京瑞廣場，同樣小店林立，聯營引入Food Court後，逗留的人流也有所增加，證明可能橋唔怕舊，集中推飲食加Food Court聯營主題，或者能夠「激活」首都？首都廣場如果有空間引入「20蚊4燒賣」做遊客生意，賣辣油調味料，成為「樓上」版商場，會不會見到曙光？以首都廣場的地段人流，相信是「搵食」一族，附近連Omakase都有，理應不愁食客，多年來首都廣場劏到自斷米路，豈不怪哉？但要做到別人商場做到的，首都廣場可能要先做到部分業權集中出租或出售，甚至商場業主夾錢回購，重劃食客聚集空間了。