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劏房新標準 將成為納米盤業主惡夢?

客飯廳、睡房三合一的納米樓單位身價,或面對劏房新標準衝擊。
客飯廳、睡房三合一的納米樓單位身價,或面對劏房新標準衝擊。 (Phongpun Loomthong via Getty Images)

政府銳意改善基層家庭居住環境,近期成立「解決劏房問題」工作組,擬為劏房設立最低標準。一旦成事,一眾持有納米樓「蟹貨」業主,或會面臨新一波資產縮水衝擊。

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優質劏房面積 大過屯門「龍床盤」

數年前樓市高峰期時,納米樓在新盤市場異軍突起,主要依賴兩大賣點。一是入場銀碼細,成為用家置業第一步,之後再逐步啟動樓換樓;二是面積雖然細,但勝在有齊廚廁,加上閣仔睡房,客、飯廳及睡房都叫齊備。

後來納米盤越劏越細,結果屯門菁雋出現「龍床盤」,面積僅有128方呎。這個細絕全港的納米盤,上月以205萬元沽出,原業主持貨五年可賺一成離場,可見這類銀碼細、樓齡新單位對投資者仍有一定吸引力。

不過正開展討論的劏房新標準,或會完全扭轉納米樓的叫座力。現時社會不少意見,特別是來自建築測量界的專業人士,積極建議劏房面積至少100方呎,單位須設有可通風窗戶,並配置獨立間隔廁所及防火分隔廚房等基本生活設施。

政府銳意改善基層家庭居住環境,近期成立「解決劏房問題」工作組,擬為劏房設立最低標準。
政府銳意改善基層家庭居住環境,近期成立「解決劏房問題」工作組,擬為劏房設立最低標準。 (ANTHONY WALLACE via Getty Images)

大家對劣質劏房印象根深蒂固,或會認為「百呎標準」劏房應無利可圖。但事實上市場上已有業主積極經營優質劏房生意。人稱「Ken Sir」的資深投資者呂宇健在訪問中透露現時管理1,700間「優質劏房」,其中一半為自置物業,另一半為租用單位。一個單位通常入則劏為三至四個劏房,視乎單位大小而定,每個劏房面積約130至200方呎,除了裝修新淨,並設有廚廁等基本生活設施,單計面積,這類優質劏房已大過「龍床盤」。Ken Sir直言劏房生意年收逾3,000萬元,以此規模未來有條件上市集資。

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有投資者已實現專業人士建議的劏房標準,劏房生意又有相當規模,反映市場對「優質劏房」有剛性需求。加上財政司副司長黃偉綸表示,隨著公營房屋供應持續增加,有信心按部就班地處理劣質劏房問題。既然市場湧現優質劏房新供應,受影響劏房戶相信亦可獲安排先入住簡約公屋,百多呎劏房確實有條件成為新標準,相比之下,128方呎「龍床盤」就盡失優勢,甚至在未來被加上「劏房不如」的新標籤。

手持二、三百萬資本的投資者,可能寧願長租舊樓單位,將其翻新成優質劏房,都較入手納米樓出租更有賺頭。
手持二、三百萬資本的投資者,可能寧願長租舊樓單位,將其翻新成優質劏房,都較入手納米樓出租更有賺頭。 (LeeYiuTung via Getty Images)

納米盤面對優質劏房挑戰,另一先天不足是「劏無可劏」。手持二、三百萬資本的投資者,可能寧願長租舊樓單位,將其翻新成優質劏房,都較入手納米樓出租更有賺頭。雖然全面掃除劣質劏房相信需時數年,但優質劏房對納米樓威脅將有增無減,加上新盤供應不絕,納米樓業主要跳船,可能都要忍痛捱價蝕讓了。