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【加息影響】拆解美國加息對香港樓市影響及按揭利率變化

隨著美國的通脹持續升溫,美國聯儲局實施收緊貨幣政策,並宣佈展開加息周期。美國聯儲局於9月22日公佈加息0.75厘的消息,是今年第五次加息,利率提高至介乎3至3.25厘。面對美國加息,加上香港聯繫匯率與美國掛鉤,香港金管局亦有跟隨美國宣佈加息。接下來這篇文章將會為大家分析美國聯儲局宣佈加息後對香港的按揭樓宇有甚麼影響,以及按揭利率有甚麼的變化。

美國加息如何影響香港利率?

基於聯繫匯率制度,美國加息或減息也會直接影響香港樓市。不過香港銀行體系內的貨幣供應多或少,同樣會影響香港的利率計算(細銀行和大銀行利率也有差別)。

根據以往的數據,由90年代開始,美國聯儲局加息對於香港樓市的價格並不存在決定性的因素。在2004至2007年,美國聯儲局把P按上升400bps(bps:基點 = 0.01%),香港金管局亦把P按上升300bps,期間樓價上升12.6%。相反,在2015至2019年,美國聯儲局把P按上升150bps,香港金管局竟把P按僅上升13bps,期間樓價下跌4%。因此,美國聯儲局加息是不一定會讓樓價上升,還有其他因素所影響。

P

聯邦基金利率

變化

 

最低位

%

最高位

%

最低位

%

最高位

%

P

聯邦基金

1993年1月

6.5

1995年11月

9

1993年1月

3

1995年7月

6

250

300

1996年2月

8.5

1998年1月

10.25

1997年3月

5.25

1998年9月

5.5

175

25

1999年5月

8.25

2000年12月

9.5

1999年6月

4.75

2001年01月

6.5

125

175

2004年11月

5

2006年10月

8

2004年6月

1.25

2007年9月

5.25

300

400

2018年8月

5

2019年10月

5.13

2015年12月

0.5

2019年10月

2

13

150

美國加息對香港會造成什麼大影響?

美國加息亦導致香港利息增加,這會造成三大影響:

  1. 香港利息增加有機會對業主造成壓力。銀行調整按揭封頂利率,令每月按揭供款額上升,可能對於一些剛好通過壓力測試的業主來說加息會令他們的負擔加重,如果因疫情而導致收入減少或失業,沒有足夠能力供款就有機會要選擇賣樓,如市場上過多供應有機會導致樓市崩潰。

  2. 投資者有機會抽離資金離開香港市場,這有機會影響聯繫匯率制度和銀行業的穩定性。

  3. 香港加息,令借貸成本上升,增加經營成本,有機會拖慢企業發展,而外國企業有機會選擇其他地方發展,令香港勞動力減低,經濟衰退。

香港跟隨美國加息,會否影響香港物業按揭?

香港銀行會為物業按揭提供H按(HIBOR)和P按(Prime Rate)的服務,「H按」是以銀行同業拆息利率計算出來的按揭計劃,而P按則是以最優惠利率計算出來的按揭計劃。

現時樓宇按揭H按的參考率是以一個月拆息作為參考,直接影響樓宇按揭供款金額的多少。若然1個月拆息增加,H按的供款隨之而增加。雖然一般銀行按揭計劃利用P按設定封頂上限,但當銀行的資金因美國加息而導致持續出現短缺的問題時,P有機會相對調升,變相到了最後銀行還是同樣地加息。因此,大家不要誤信銀行按揭利率到了封頂後,加息就不會有影響。

香港按揭加息會令買樓更加難嗎

答案是不一定。要因應不同情況而定。香港加息會否提升置業門口一般取決於銀行的按揭審批門檻有沒有收緊,壓力測試要求有否提高和樓市升跌實際情況等等因素。舉一個小例子,如香港跟隨美國加息至高位,導致樓價下跌,買樓人士可用更低的價格購入單位變相香港市民更容易入市買樓。反之,正如上述根據過往經驗香港就算隨美國減息,樓價亦有機會不斷上升,買樓人士可能需要用較高的價格購入單位,則令入市要求提高。另外,在加息的時候,銀行會根據情況調整最優惠利率(P按)或香港銀行同業拆息(H按),壓力測試很有可能比以往相對較難。因而,導致買樓人士在申請按揭的時候,只能借到比過去低息週期較少的貸款額,惟改選其他稍為平價的單位。

概括而言,香港加息會否令入市難度增加就要視乎實際樓市變動的情況及銀行審批按揭的情況。哪怕加息令壓力測試要求提高,導致準買家在銀行借少了按揭,若樓市有大跌的情況都可能可以讓入市門檻降低,平衡按揭審批收緊的情況。

加息如何影響壓力測試

現時的壓力測試是以現時利率加2厘計算,例如現時利率是2.5%,通過壓力測試要求即4.5%,以樓價500萬借9成,還款年期30年計算:

利率

2.5%

每月按揭還款額

$17,780

最低月入要求

$42,585


假設上調利率0.5%至3%:

利率

2.5%

3%

+0.5%

每月按揭還款額

$17,780

$18,972

+$1,192

最低月入要求

$42,585

$44,967

+$2,382

可見利率上調後,每月按揭還款額及最低月入要求都會上升,準業主有機會需要準備更多首期資金或加擔保人以通過壓力測試。

業主應如何抗衡加息週期

美國加息來襲,讓買樓人士壓力大增。為抗衡加息帶來衝擊,買樓人士可透過以下四種的方法來應對:

  1. 選取即供付款計劃。在加息週期下,選取即供付款計劃會較建期付款計劃為划算。由於建期付款計劃,物業需要在兩三年後才落成,才會安排按揭「上會」。這時,息口有機會上升不少,壓力測試下的入息要求也定必會提高。如果買樓人士的薪金追不上加息,可能需要另找擔保人才可通過銀行的要求。有見及此,選取即供付款計劃可以儘早獲取銀行批核按揭鎖定封頂利率避免將來不確定因素,較佳來應對加息的情況。

  2. 可利用轉按賺取現金回贈以抵銷對加息的影響。現時多間銀行有提供轉按現金回贈,如果買樓人士善用這些按揭優惠,可以抵銷或減低對加息的影響。

  3. 將供款年期拉長,以減少加息帶來供款負擔。雖然現時按揭年期最長只有30年,但如果買樓人士有供款壓力,可以轉按再自製拉長30年的按揭年期,把剩餘按揭年期拉長,讓每月的供款金額減少。值得留意的是,如果為按揭餘額重新轉按並拉長至30年,業主供樓時總共要支付的按揭利息亦會相對提高,因按揭計劃在開始的部分都是先供利息後供本金。

  4. 善用存款掛鈎按揭戶口(mortgage link)賺取利息以減低加息的影響。一般存款掛鈎按揭戶口的存款上限為50%,如按揭利率為2.5%,即存款在存款掛鈎按揭戶口當中亦可以獲得2.5%的利率回報。有部分銀行提供的存款掛鈎按揭戶口可以與親友共用,這可抵銷一部分的按揭利息。

作者:ROOTS上會
除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。

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