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售樓紙VS入伙紙VS滿意紙

大部分新盤都以樓花形式推售,短則數個月,長則三年,不少業主最期待的是收樓的日子。當發展商為新樓取得入伙紙,是否就等於可以入伙?時常聽到的滿意紙及售樓紙又是什麼呢?

售樓紙即是預售樓花同意書,為了加強保障消費者,發展商需要先證明自己具有足夠技術和資金完成發展項目,並已遵從其他規定,來獲取地政總署的認可以及批准。

有了售樓紙,發展商就可以預售未建成的單位。值得注意的是,售樓紙是可以批准後再取消的,所以買家在購買樓花前,要留意項目是否已取得售樓紙,如仍未獲批,不應該簽署任何買賣合約。

不過取消預售樓花同意書的情況實屬罕見,何文田傲玟上年被取消預售樓花同意書,是1997年後首現。即是說,傲玟暫時無法再以樓花形式銷售單位,直至該發展項目完工,才能調整策略以現樓發售。

值得留意的是,無論是現樓還是樓花,一般的情況下,發展商都必須取得入伙紙及滿意紙,才可啟動收樓程序,通知業主收樓入伙。入伙紙和滿意紙容易被混為一談,但其實兩者是截然不同的,究竟有什麼分別?

一般而言,發展商會先取得入伙紙,再取滿意紙,兩者批出時間相距約三個月至半年,所以若然審批途中有任何問題,很大機會影響交樓日期的,當然幸運的話,也有機會發生提前交樓的情況。

入伙紙為佔用許可證(Occupation Permit),由屋宇署發出,一手樓花新盤落成後,屋宇署會檢查樓宇是否根據圖則施工,以及樓宇是否符合建築物條例、物業用途、單位數目和合符結構及消防安全。如新落成的樓宇結構全部合格,新盤就會獲批入伙紙以作證明。

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至於滿意紙,即是合約完成證明書(Certificate of Compliance),是由地政總署發出,政府在賣地時會在批地合約內加上附帶條件,包括要求興建的綠化設施、天橋及行人通道等,如果發展商履行了條款,地政總署便會批出滿意紙。

當發展商取得滿意紙後,須於1個月內通知買家正式交樓。那有特殊的情況嗎?事實上,過去也有新盤只成功取得入伙紙,但沒有滿意紙,最常出現的情況是,新盤發展項目由多個地盤組成,公共設施需待其他期數落成才可建成。就此情況,發展商可向政府成功申請「轉讓同意書」仍可以進行買賣。

此外,還有其他例外的情況,包括丁屋,由於獲豁免向屋宇署呈交建築圖則,故竣工後毋須申領入伙紙,只須由該區政務處派員驗樓,批出滿意紙便可入伙;舊樓重建等項目,由於屬於舊有地契,毋須提供滿意紙,發展商只需要向屋宇署申請入伙紙便可,但有關按揭申請會較為複雜。

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