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《回顧與展望》本港2024樓市預測悲喜參半 各大發展商推盤積極

<匯港通訊> 2023年本港樓市持續疲弱,加息下,料全年樓價不增反降,幅度約5%。部分樓盤減價求售,例如英皇國際(00163)發展的南港島項目「澄天」10月底開價,最低折實呎價更是8年以來的同區最平。儘管新一份施政報告推出「減辣」措施,市民觀望氣氛逐漸減退,但依舊沒能扭轉低迷的局勢。展望2024年,市場預計美息將見頂並有機會回落,或將帶動經濟和樓市的好轉,市場樂觀假設預計明年樓價將上漲5%左右,不過也有悲觀假設預計認爲明年仍將下調5%-10%左右。

悲觀中有銀行、券商及諮詢公司,料今年的樓市的暗淡將繼續。



戴德梁行表示,「減辣」措施,主要惠及來港專才,本地買家和投資者入市意欲仍然相對保守,未能即時刺激樓市大幅復原,且高息環境和股票市場不穩等利淡因素將維持一段時間,加上發展商手上新盤存貨量多,預料整體樓價在明年上半年仍有0-5%下調空間,息口或在下半年回穩,或帶動樓市氣氛回暖。

瑞銀更是認爲明年房價再下跌約10%,預計庫存需要4年時間才能消化。

仲量聯行則表示,中小型住宅樓價於 2024 年將下滑約 10%,重返 2016 年的水平。地皮流標或也會增加。寫字樓、商舖等租金或會上漲。



萊坊認爲,儘管明年樓價呈樓價走勢會呈「L形」格局,即上半年持續受壓,下半年相對平穩,明年一般住宅樓價保守估計,將按年下跌0-5%,豪宅樓價表現穩定,約下跌2%。明年一般性住宅租金預計再上升5-8%,豪宅租金上升3-5%。



有會計師工會亦指,根據調查發現,有超過5成受訪者認爲明年樓價再跌。



面對低迷的情況,仲量聯行呼籲政府全面「撤辣」,採取措施助置業。



基本假設方面,新世界發展(00017)預料,發展商會增加優惠清貨,明年一手成交量雖不會重返約1.8萬宗的高位,但仍有望突破1萬宗水平,故此在各項不明朗因素消除下,明年上半年樓價會有上有落,下半年起則轉趨平穩。永泰(00369)則認為,明年樓價仍屬鞏固階段,未見到會出現大升或急跌。



交銀國際預計住宅租金將繼續受到新抵港人士的需求推動,並在2024 年同比增長5%,但住宅價格將下降不到5%,更多取決於利率前景變化的時間。



樂觀假設方面,各大發展商以及地產代理商認爲,明年息口見頂,減息之下,很有可能將扭轉不利局面。



新地(00016)和九建(00034)均認爲樓價升幅5%-10%。會德豐地產指,樓價明年上半年沒有太大升幅,升幅集中於下半年,可望有5%增長。



恒地(00012)則看好專才入市,預計明年整體住宅交投將可錄得約4萬至4.5萬宗,當中新盤有機會回升至約1.3萬至1.5萬宗,對比今年一手或錄得約1.1萬宗成交,按年增長最少約2000宗,增幅約18%。



嘉華國際(00173)料美國息口由明年中起回落,有助經濟轉活,對樓市迎來正面幫助,估計樓價也在明年中過後,出現單位數增長。



地產代理方面,香港置業表示,預計明年樓價年中見底,全年或升3至5%;估計2024年全年新盤銷售量約1.3萬宗,按年升約24%;全年二手住宅註冊量預料升約30%至4.8萬宗。美聯指,相信只要明年美國聯儲局開始減息,屆時本港息率亦有望隨之下調,料樓價有機會止跌回升,明年升約5%,屆時「價量齊跌」有望斷纜。至於中原指,料明年首季交投「小陽春」,上半年樓價升5%。預計政府面對明年首季仍未復甦的樓市,加上銀主盤量及負資產數量高企,有機會於明年初或2月底財政預算案中提出進一步「減辣」甚至全面「撤辣」。

2024發展商蜂湧推盤

在推樓進度,各大發展商如火如荼(見下表)。2023年多幅地皮流標,惟財政司司長陳茂波則表示,不擔心賣地市場持續吹淡風。多家發展商同時開始重視社會對可持續發展的需求,儘可能採用ESG標準發展物業,減少碳排放。 (JJ)

1。長實(01113): 預期2024年仍有多個全新盤推售,若能順利取得售樓紙,黃竹坑站3期將會是明年首個項目,共提供1200個單位,將分2期發售,首期提供642伙。

2:新地(00016) : 將推出相應的付款辦法配合,未來8個月,有7個樓盤推出。明年首季有4個樓盤,最快1至2可推出The YOHO Hub第C期,太子道西233號合作項目,亦會推出啟德兩大樓盤,及至明年第二季便計劃推售NOVO LAND最後1期第3期。

3. 新世界發展(00017): 明年將推4盤涉及超4000伙。

4: 嘉里建設(00683): 來年推售4個全新盤,涉共3594伙,當中元朗十八鄉路項目搶先於首季應市,主打1及2房,屬集團位於北部都會區頭炮項目。

5: 太古地產(01972): 明年推出旗下焦點住宅新盤,柴灣前巴士車廠地皮住宅項目,提供850伙,屬港島區罕有大型新盤供應。

6: 中小型發展商方面:

-香港興業(00480)將推售愉景灣北部大型項目,共提供1400伙,首期涉320伙。

-宏安地產(01243)則計劃明年推4個市區盤。佳明(01271)在2024年底可望推出粉嶺聯發街單幢項目,涉及120伙,該樓盤鄰新田創科城,故樓盤適合創科客。

-英皇除「澄天」外,還將積極籌備跑馬地宏德街項目,全盤涉及123伙。九建部署明年推出西營盤高街項目,涉逾100伙。

7.華懋將部署推售6個項目,涉近800伙,包括198伙長沙灣東京街全新樓盤,以及40伙西貢蠔涌豪宅。

8 市建局未來數年將在九龍城、旺角和深水埗數個已展開收購的重建項目將陸續推出招標,若樓市下行未止,這些項目的投標價將繼續受壓;部分在樓市高位進行收購的項目,因「高買低賣」,有可能由盈轉虧。



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