《回顧與展望》本港2024樓市預測悲喜參半 各大發展商推盤積極

<匯港通訊> 2023年本港樓市持續疲弱，加息下，料全年樓價不增反降，幅度約5%。部分樓盤減價求售，例如英皇國際(00163)發展的南港島項目「澄天」10月底開價，最低折實呎價更是8年以來的同區最平。儘管新一份施政報告推出「減辣」措施，市民觀望氣氛逐漸減退，但依舊沒能扭轉低迷的局勢。展望2024年，市場預計美息將見頂並有機會回落，或將帶動經濟和樓市的好轉，市場樂觀假設預計明年樓價將上漲5%左右，不過也有悲觀假設預計認爲明年仍將下調5%-10%左右。

悲觀中有銀行、券商及諮詢公司，料今年的樓市的暗淡將繼續。



戴德梁行表示，「減辣」措施，主要惠及來港專才，本地買家和投資者入市意欲仍然相對保守，未能即時刺激樓市大幅復原，且高息環境和股票市場不穩等利淡因素將維持一段時間，加上發展商手上新盤存貨量多，預料整體樓價在明年上半年仍有0-5%下調空間，息口或在下半年回穩，或帶動樓市氣氛回暖。

瑞銀更是認爲明年房價再下跌約10%，預計庫存需要4年時間才能消化。

仲量聯行則表示，中小型住宅樓價於 2024 年將下滑約 10%，重返 2016 年的水平。地皮流標或也會增加。寫字樓、商舖等租金或會上漲。



萊坊認爲，儘管明年樓價呈樓價走勢會呈「L形」格局，即上半年持續受壓，下半年相對平穩，明年一般住宅樓價保守估計，將按年下跌0-5%，豪宅樓價表現穩定，約下跌2%。明年一般性住宅租金預計再上升5-8%，豪宅租金上升3-5%。



有會計師工會亦指，根據調查發現，有超過5成受訪者認爲明年樓價再跌。



面對低迷的情況，仲量聯行呼籲政府全面「撤辣」，採取措施助置業。



基本假設方面，新世界發展(00017)預料，發展商會增加優惠清貨，明年一手成交量雖不會重返約1.8萬宗的高位，但仍有望突破1萬宗水平，故此在各項不明朗因素消除下，明年上半年樓價會有上有落，下半年起則轉趨平穩。永泰(00369)則認為，明年樓價仍屬鞏固階段，未見到會出現大升或急跌。



交銀國際預計住宅租金將繼續受到新抵港人士的需求推動，並在2024 年同比增長5%，但住宅價格將下降不到5%，更多取決於利率前景變化的時間。



樂觀假設方面，各大發展商以及地產代理商認爲，明年息口見頂，減息之下，很有可能將扭轉不利局面。



新地(00016)和九建(00034)均認爲樓價升幅5%-10%。會德豐地產指，樓價明年上半年沒有太大升幅，升幅集中於下半年，可望有5%增長。



恒地(00012)則看好專才入市，預計明年整體住宅交投將可錄得約4萬至4.5萬宗，當中新盤有機會回升至約1.3萬至1.5萬宗，對比今年一手或錄得約1.1萬宗成交，按年增長最少約2000宗，增幅約18%。



嘉華國際(00173)料美國息口由明年中起回落，有助經濟轉活，對樓市迎來正面幫助，估計樓價也在明年中過後，出現單位數增長。



地產代理方面，香港置業表示，預計明年樓價年中見底，全年或升3至5%；估計2024年全年新盤銷售量約1.3萬宗，按年升約24%；全年二手住宅註冊量預料升約30%至4.8萬宗。美聯指，相信只要明年美國聯儲局開始減息，屆時本港息率亦有望隨之下調，料樓價有機會止跌回升，明年升約5%，屆時「價量齊跌」有望斷纜。至於中原指，料明年首季交投「小陽春」，上半年樓價升5%。預計政府面對明年首季仍未復甦的樓市，加上銀主盤量及負資產數量高企，有機會於明年初或2月底財政預算案中提出進一步「減辣」甚至全面「撤辣」。

2024發展商蜂湧推盤

在推樓進度，各大發展商如火如荼(見下表）。2023年多幅地皮流標，惟財政司司長陳茂波則表示，不擔心賣地市場持續吹淡風。多家發展商同時開始重視社會對可持續發展的需求，儘可能採用ESG標準發展物業，減少碳排放。 （JJ）

１。長實(01113): 預期2024年仍有多個全新盤推售，若能順利取得售樓紙，黃竹坑站3期將會是明年首個項目，共提供1200個單位，將分2期發售，首期提供642伙。

２：新地(00016) : 將推出相應的付款辦法配合，未來8個月，有7個樓盤推出。明年首季有4個樓盤，最快1至2可推出The YOHO Hub第C期，太子道西233號合作項目，亦會推出啟德兩大樓盤，及至明年第二季便計劃推售NOVO LAND最後1期第3期。

3. 新世界發展(00017): 明年將推4盤涉及超4000伙。

4: 嘉里建設(00683): 來年推售4個全新盤，涉共3594伙，當中元朗十八鄉路項目搶先於首季應市，主打1及2房，屬集團位於北部都會區頭炮項目。

5: 太古地產(01972): 明年推出旗下焦點住宅新盤，柴灣前巴士車廠地皮住宅項目，提供850伙，屬港島區罕有大型新盤供應。

6: 中小型發展商方面:

-香港興業(00480)將推售愉景灣北部大型項目，共提供1400伙，首期涉320伙。

-宏安地產(01243)則計劃明年推4個市區盤。佳明(01271)在2024年底可望推出粉嶺聯發街單幢項目，涉及120伙，該樓盤鄰新田創科城，故樓盤適合創科客。

-英皇除「澄天」外，還將積極籌備跑馬地宏德街項目，全盤涉及123伙。九建部署明年推出西營盤高街項目，涉逾100伙。

7.華懋將部署推售6個項目，涉近800伙，包括198伙長沙灣東京街全新樓盤，以及40伙西貢蠔涌豪宅。

8 市建局未來數年將在九龍城、旺角和深水埗數個已展開收購的重建項目將陸續推出招標，若樓市下行未止，這些項目的投標價將繼續受壓；部分在樓市高位進行收購的項目，因「高買低賣」，有可能由盈轉虧。



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