雅虎香港財經 地積比「吸星大法」！發展商土地增值 屏風樓再現？
城規會推出地積比率轉移先導計劃，可將零碎或價值低的地皮，猶如《笑傲江湖》「吸星大法」轉移至另一地盤，價值低的地皮轉移到貴價地段，大大增加發展商的盈利空間；但政策是否有利保育古跡、以及地積比增加會否導致屏風樓再現，引起各方關注。
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平地換貴地 增發展誘因
城規會首先在油麻地和旺角的重建項目作試點推行，容許土地之間轉移地積比率，實行至2025年再作檢討。由於區內舊樓多，不少舊樓地盤偏細，預料計劃可以大大增加發展商參與市區重建的誘因，用零散的地皮加入大型項目地盤。雖然當局強調用「平價地換貴地」要補地價，但在協同效應，發展商的平均開發成本，肯定比發展蚊型地盤為低。
計劃對發展商未來另一個吸引之處，是容許住宅和非住宅互換，假設有一發展商持有若干商廈物業，眼見目前商廈空置率創新高，發展商可將地積比注入其他住宅地，雖然發展商需要補地價，但起碼住宅市場有基本需求，除笨有精。
料佐敦「八文樓」倒賺300億
除了轉移地皮，接收地積比的地盤更可以增加樓面面積30%，令優質地皮進一步增值 ，可望加速推行重建項目。以佐敦「八文樓」文華新村為例，市建局行政總監韋志成去年曾經表示，旗下具潛力的項目已發展得七七八八，唯獨是八文樓等欠缺回報誘因；若採用轉移地積比等新規劃工具，八文樓可從虧蝕400億元變倒賺最多300億元，即時受惠政策。
地積比突然增加三成，在發展商「用到盡」的思維下，屏風樓或會重現，最終會否影響附近居民，就要視乎當局如何把關。
小型地皮窒礙重建意欲
事實上舊樓重建其中一個障礙，是不少物業地盤細小，重建不含成本效益，以去年底成交的堅尼地城西寧街蚊型住宅地為例，地皮面積僅五千七百餘方呎，又要負責擋土牆保養，發展成本和難度大增，故只能低估值下限一成、即方呎地價9500元成交；三年前旺角新填地街及上海街2718方呎蚊型住宅地，成交樓面呎價僅3512元，創市區十六年新低，除了是因應市況變遷，亦反映地皮細、難發展，所以發展商出價保守。
外國流行地積比轉移 保育古跡
外國也流行類似地積比轉移的做法，但與香港不同，不少將關注點在於保育之上，而非用盡土地商業價值。香港昔日有很多值得保育的歷史建築，例如大坑虎豹別墅萬金油花園，其中式塔樓、勾脷筋、炸油鑊、十八層地獄、陰曹地府，令參觀過的港人印象深刻，不過已拆卸先後建為名門等多個私人屋苑；如今要欣賞到這些傳統特色，就要到香港的主要競爭對手新加坡的萬金油花園，令人感慨。目前全港約有一千棟已評約歷史建築，另有一百多棟等待評級，近6成半屬私人擁有，31幢已評級建築遭被卸，如果地積比轉移能普及應用，未來或有保留更多古跡的一絲希望。
