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基金論勢│港樓進入真空下跌期(盧志威)

港樓進入真空下跌期
香港的樓價向下走是定數,變數在於會否出現政策調整。

香港樓市進入真空下跌的階段,老實講成交價下跌,但是成交量不高,反映市場未投降,價量齊跌,首當其衝是地產代理,買家要低價,賣家又不願意減,所以變成一池死水,收入會大減。

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經濟不景怎買樓

目前香港的常住人口下降,勞動人口更加大幅下降,更加嚴重是越年輕,人口流失得越快,這是會長年令樓價難以上升的因素。另一個因素是經濟發展,大家都搵到錢,自然會有需求買樓,如果經濟不景,還怎會有錢買樓。短期來講,防疫政策的鬆緊是會影響經濟景氣,亦會直接影響樓市,利息當然是另一個因素,直接影響買家意欲,雖然供樓成本的增加,還在壓力測試的範圍之內,但是新買家的心理會受到打擊,造成目前成交量低落的局面。

展望未來,相信防疫政策短期之內有放鬆的可能,帶來一陣短暫的刺激,但是必須見到利息走勢開始轉向,才會有一波反彈,另一個可能性,在於政府收回之前為樓市降溫的政策,但是就算收回,以現時的人民幣走勢,會有多少人願意出來海外買樓,實屬未知之數。還有一個因素是人民幣有眨值壓力,就算想出來香港,是否能通過外滙管理局,也是未知之數。

香港的樓價向下走是定數,變數在於會否出現政策調整,就快到施政報告,就睇會否幫忙加快支持樓市,否則再跌下去,香港的經濟和民生只會越來越差。

盧志威

本欄逢周五刊出