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天水圍嘉湖山莊、栢慧豪園|3房套叫價568萬元

近期樓價回調,不少人都趁機看看有沒有機會找到「荀盤」上車或換樓,今集我們就來到被喻為「上車天堂」的天水園。天水圍原本是后海灣內灣濕地系統的一部分,後來被當地村民圍墾及填平,闢建村落、漁塘及養鴨場。1970年代,港英政府為了紓緩人口、住屋等問題,於是開始拓展新界土地,天水圍於1987年起發展為香港第八個的新市鎮。

由長實發展的嘉湖山莊是天水圍首個私人住宅項目,在1991年至1998年間分了7期發展。當年長實就以「意思不到的生活」、「理想的豪宅」來定位嘉湖山莊。
由長實發展的嘉湖山莊是天水圍首個私人住宅項目,在1991年至1998年間分了7期發展。當年長實就以「意思不到的生活」、「理想的豪宅」來定位嘉湖山莊。

由長實發展的嘉湖山莊是天水圍首個私人住宅項目,在1991年至1998年間分了7期發展。當年長實就以「意思不到的生活」、「理想的豪宅」來定位嘉湖山莊,但時至今日屋苑的造價不但與「豪宅」有段距離,還久不久「意想不到」。近期一單又一單破低價成交,令上月的二手平均呎價跌至約9000元,重回年初通關前的水平。

不過對於有自住需要的買家,或者就是一個入市的好時機。整個嘉湖山莊有58座,合共提供15880伙,直至現在都是香港最多單位的私人屋苑。第1至3期及第5至7期都是住宅大廈,而第4期就是商場及酒店的混合物業,基本上都是圍著市中心的天水圍公園而建。因為佔地廣,所以各期在景觀及配套上都各有特色。好像以參觀放盤所在的第1期樂湖居為例,雖然樓齡最舊,有32年,而位置上也不鄰近天水圍公園及天水圍北部,景觀會以樓景及內園景為主,但這期卻是最近港鐵天水圍站乘搭輕鐵一至兩個站,或者步行約12至15分鐘就到達,另外旁邊就是新北江商場及屋苑其中一個會所。

參觀放盤位於樂湖居2座中層B室,實用面積633平方呎,屬於三房套間隔。現時叫價568萬元,呎價不用9000元。客飯廳有接近200平方呎,雖然單位有裝修,但不算新淨,也有明顯的使用痕跡,下手買家都要花錢再執整。單位向東北,望出去是天耀路及天湖路交界,對面是天耀邨,旁邊是第2期的賞湖居,再遠些就是中學。因為沿路種植了不少樹木,加上樓與樓之間有些距離,所以感覺不會很壓迫。房間面積不小,近廳房有50多平方呎,而中間房有60多平方呎。主人房有近100平方呎,業主都完美示範了這間睡房有多大,可以擺放兩張標準雙人床。

參觀放盤位於樂湖居2座中層B室,實用面積633平方呎,屬於三房套間隔。現時叫價568萬元,呎價不用9000元。
參觀放盤位於樂湖居2座中層B室,實用面積633平方呎,屬於三房套間隔。現時叫價568萬元,呎價不用9000元。

本港多間銀行於下周一,即是9月18日,就會上調新造按揭息率,由現時實際按息3.625厘升至4.125厘,是香港多年以來首次供樓利率高於4厘。以放盤單位為例,假設新買家借盡九成按揭,還款年期是30年,加息前月供是23817元。加息後,月供就要25311元,增加了1494元。供樓負擔進一步增加,加上港銀仍有加息壓力,都有機會打擊到部分買家「趁低吸納」的意慾。除了供款增加外,壓力測試的要求也同樣提高,由約5萬元升至約5.28萬多元,都有機會壓縮市場購買力。

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如果覺得嘉湖山莊樓齡舊,在市中心還有一個私人屋苑,就是同樣由長實發展,分了兩期的栢慧豪園及栢慧豪廷。兩個都是在千禧年後落成入伙,樓齡分別是16年及13年。不過手持500多萬元,在這裡暫時只能夠購買兩房單位。栢慧豪園及栢慧豪廷的位置正正位於部署推出,新地YOHO WEST的後方,合共提供2960伙,實用面積由456至832平方呎的單位,涵蓋兩房至四房套連儲物室間隔。

如果覺得嘉湖山莊樓齡舊,在市中心還有一個私人屋苑,就是同樣由長實發展,分了兩期的栢慧豪園及栢慧豪廷。
如果覺得嘉湖山莊樓齡舊,在市中心還有一個私人屋苑,就是同樣由長實發展,分了兩期的栢慧豪園及栢慧豪廷。

放盤單位位於1期中層D室,實用面積498平方呎,最新叫價550萬元,呎價約1.1萬元。業主是在2007年一手買入這個單位,自住了一段時間後轉為出租,屋內都大致保留原裝設計。不過就有很明顯的使用痕跡,以及都有些殘舊,可能都需要花多些金錢來裝修。客飯廳有約140平方呎,是左右廳,相連一個38平方呎的弧形線條露台。單位向西南,望向天水圍公園及嘉湖山莊的翠湖居。因為下面都是樹木,所以看出去都舒服。不過都有缺點,就是會望向旁邊單位。細房有近50平方呎,而主人房就有接近80平方呎。假設新買家借盡九成按揭,在新息率4.125厘下,每月供款由約2.3萬元增至約2.45萬元;而要通過壓力測試,也由原本月入不用5萬元至約5.1萬元。

延伸閱讀:

* 嘉湖山莊

* 栢慧豪園

* 更多樓市影片

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