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奧園每股負NAV逾9元|何車

有27年歷史的內房股中國奥園(3883),停牌1年半後,昨日復牌,最高0.39元,最低0.285元,收0.325元,較停牌前大瀉72% 。與2007年IPO價5.2元及2020年歷史高價12.95元比較,現價分別低94%及97%。公司市值,只餘不足10億元(9.6億元);4年前,最高市值376億元。

1)奧園2020財年(12月年結)盈利59.1億元人幣,業績創歷史新高,然後急轉直下。2021財年虧損330.7億元人幣,2022財年虧損78.4億元人幣,兩年間共大蝕近410億元,相等於現時41隻奧園的市值。

2023財年上半年,奧園營收108.5億元人幣,按年升25%;虧損29.4億元人幣,按年微升1%。奧園擁有125億元人幣的投資物業,期內並無重估增值或減值。估計銷售物業(上半年92.6億元)情況仍續平平,全年業績依然見紅。負資產的公司業績見紅,不足為奇。

2)2023年6月底,奧園資不抵債,集團負NAV 256億元人幣,以發行股數29.66億股除之,每股負NAV 8.63元人幣(9.22港元)。奧園持有供出售物業及投資物業逾1,500億元人幣物業,倘若所有物業平均升值(或出售帶來盈利)17%,則公司可擺脫負資產,並非絕對沒有可能。

淨借貸逾千億元

3)奧園負資產以外的大問題是債重。6月底,只持有現金69億人幣(其中一半屬受限制銀行存款),長期持有的金融資產亦不過6億元人幣。1年內到期的銀行借款687億元人幣、1年內到期的票據及債券344億元人幣、1年上以的銀行借款58億元人幣,淨借貸1,014億元人幣(1,084億港元),公司負NAV,無從計算借貸比率。即使公司由負NAV 256億元變為正數44億元人幣(假設物業價格回升20%),淨借貸比率仍高逾20倍。

現時,奧園每年估計只銷售200億元人幣,靠售樓大幅減債,難見成效。要供股或配售新股集資,亦非常困難。

奧園現價0.325元,市值雖在10億元以下,仍是不碰為妙。

名人金句:「人之所以犯錯,不是因為他們不懂,而是因為他們自以為什麼都懂。」(索羅斯)

何車

註:專欄作家言論不代表本網立場

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