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宏觀視野│從減價賣樓受罰說起(邱古奇)

從減價賣樓受罰說起
阿爺提出房住不炒,對房企設定「三道紅線、四檔管理」,好不容易冷卻樓市。 (Qi Yang via Getty Images)

好友大報復,恒指上周五怒升733點,收報18949,久沉的內房股集體勁彈。據彭博消息,中國正制定「組合拳」支持內房,包括降低一線城市非核心街區的首付比例,以及在國務院指導之下進一步放寬購房限制。

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內房的確難賣,要不然也不會有發展商推出「負首付」這等違法噱頭吸客。所謂負首付,即買樓不只零首付,更可套現一筆。如此着數,其實只是另一種陰陽合同,作大成交價向銀行借款,當然犯法。

發展商就是想割價賣樓也未必合法。昆山兩家頭部房企上月減價賣樓,大概七、八折,房未賣出幾套,即被昆山住建部門以違規減價為由處罰。貨賣不出,減價去貨是合理之舉,怎麼違規?原來為了穩房價、穩預期、避免社會不穩(減價前買樓者抗議),不少地方政府為樓市設定10%至20%的「跌停板」,減價逾此幅度即屬違規。

樓市打完維穩有道理

阿爺提出房住不炒,對房企設定「三道紅線、四檔管理」,好不容易冷卻樓市,惟年來數度推出穩樓市措施,現在又醞釀新一套救市組合拳,看似矛盾,其實不然。

首先要明白阿爺為何要壓抑房價。過去20年中國經濟騰飛,國民收入增升,加上城市化促使農村人口流動,樓價在剛需推動下上升無可厚非。然而在資金追逐下樓價炒得虛高,就會生出種種問題:

一、買賣樓房往往涉及高槓桿,虛高的樓價加上超高的槓桿,就是一個巨大的金融計時炸彈。

二、日本Sony創辦人盛田昭夫在80年代末講過,日本人士忙於搞實業,美國人忙於玩金錢遊戲,此話很好的解釋了美國製造業沒落之謎。當住房也成為金錢遊戲時,這句話也很適用,炒房炒地有easy money可賺,誰還願意搞實業搵辛苦錢?

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三、別取笑美國,多年來美國人除了玩金錢遊戲,也投下天量資金於科研,得以在眾多科技領域上雄視全球。中國改革開放以來,太多資金投進樓市(儘管有華為),情況若不改變,中國難以進一步提升競爭力。

四、樓價不斷攀升,擁有幾套房的個人躺着發達,地方政府賣幾幅地也就政績美美,長此以往整個社會都會失去創業精神。

官方背景房企最睇好

顯而易見,政府有必要調控脫韁的樓市。然而,拆彈任務極之高危,要求高超的技巧和一點運氣,否則拆彈變成引爆炸彈,隨時步日本後塵,經濟迷失30年。樓市死寂對任何人都只壞不好,所以政府一邊大力調控樓市,一邊出招維穩,兩者並不矛盾。

樓住不炒、租購並舉是政策大方向,習政府任內相信不會改變。長遠而言,國內樓市料會平穩發展,房價難再狂升,但樓市始終有剛需,馬雲口中的白菜價也難實現。恒大那種高槓桿暴利式經營很難再有,具央企或官方背景、財政健全的房企,未來將主宰樓市,成為最大得益者。

中長線投資內房股,可留意華潤置地(1109)、中國海外(688)和越秀(123),都是估值不高財政健全之選。越秀最近供股(供股發行的新股今日出籠),集資83億元不是為了還債,而是準備逆市擴張執平貨,進一步投資大灣區、華東地區核心城市和其他重點省會城市。

邱古奇

資深投資者、資深財經專欄作家

本欄逢周一刊出