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專家樓評:單位間隔大改動恐影響申按揭

單位如不涉及主力牆、廚房間隔或僭建等的改動,都仍有可能獲批按揭。
單位如不涉及主力牆、廚房間隔或僭建等的改動,都仍有可能獲批按揭。

 

近日有裝修公司涉未經批准下改動主力牆,而引發社會熱議,討論重點除了如何還原及對物業結構影響外,另一焦點是多家銀行已不再為涉事單位提供物業估價,意味該單位日後想申請按揭或有難度。這個案令大家更關注改裝單位的問題,如何得知心儀的單位有沒有改間隔?曾改間隔又是否必然會影響按揭審批呢?

部分銀行「有條件批核」

其實如果不涉及主力牆、廚房間隔或僭建等的改動,都仍然有可能獲批按揭。按過往經驗,有部分銀行可以「有條件批核」其申請,例如銀行會估算還原單位間隔的費用,若還原費用不太高(低於樓價的10%),有銀行可以如常批出按揭,但如果還原費用較高,銀行或會先從樓價扣減還原費用再去計算貸款額。假設單位樓價1,000萬元,原本想做90%按揭,貸款900萬元,但銀行預計還原費用要200萬元,銀行便會於樓價扣去200萬元,即以800萬元去計算90%按揭,即最高貸款額只有720萬元。

另外,涉及改裝或僭建的單位,銀行或會要求客戶簽聲明書「Undertaking 」,表明申請人承諾負責還原單位間隔。至於如涉及更大型的改裝,例如是把原本廚房與廁所的位置對調,如事前沒有取得屋宇署批准及同意,當中涉及「火位」及排水渠等接駁等較大的改動,過去有案例是會影響到按揭申請。而所有涉及改動主力牆的裝修,如沒有經屋宇署批准,基本上銀行都不會考慮其按揭申請。

清拆僭建須屋宇署視察

那麼如何得知擬購入的單位曾否改動間隔呢?首先,可以先查閱單位的一手圖則,看看間隔有沒有不同。同時可以向地產代理查詢或查冊以了解單位有沒有入紙申請改動,及有否被釘契的物業令在身等。特別是一些特色單位,如連天台或平台單位等,要認真留意會否外加了廣告招牌、冷氣機支架、簷篷、天台搭建物等,這些皆有可能被歸類為僭建物,或會影響到按揭審批。如發現單位有上述情況,而有「物業令」在身,便可能於買入前便要求原業主處理還原,並通知屋宇署派員入屋視察,以解除田土廳登記上的「物業令」。

過去曾有個案,原業主的確已經清拆了所有僭建物,但是沒有立即通知屋宇署派員入屋視察。客戶以為單位已還原,便安心購入,及後他發現未通知屋宇署時,即使立刻找屋宇署人員視察,也可能需時3至6個月才在田土廳登記,客戶成交期臨近,差點便影響到按揭審批。最後為客戶向銀行爭取,並拍片去作證明單位已經沒有僭建物,才有驚無險之下成功批出按揭。

不過,以上皆是過去經驗的總結,近日改動主力牆的事件後,或會令未來銀行審批會更嚴謹。