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專家樓評:寬樓花按揭讓買家添選擇

按證公司是次放寬措施,令新盤買家上會多了靈活度。(資料圖片)
按證公司是次放寬措施,令新盤買家上會多了靈活度。(資料圖片)

香港按揭證券公司近日宣布放寬樓花住宅物業的按揭成數上限,將其與已落成住宅物業的按揭保險條款看齊,修訂適用於今年9月22日或以後簽訂臨時買賣合約的樓花物業。

今次是繼7月7日放寬按保計劃後,短時間內再有放寬措施。按統計,逾75%客戶購買樓花新盤時會選用建期計劃,主因是在這次修定之前,只有600萬元或以下的樓花住宅物業可以申請高成數按揭保險,如樓價超出600萬元,而又想申請高成數按揭,客戶只可以待物業入伙時才能申請按揭。因此,過去選用建期付款計劃的客戶,大幅高於選用即供計劃客戶。

預期選用即供付款比例升

那麼是次放寬後,新盤按保用家已無600萬元的門檻限制,選用即供計劃的客戶會否明顯增加?在考慮選用即供與建期計劃之間,用家還要注意甚麼因素?

首先,要了解何謂「即供付款」?即供計劃是指在簽訂正式買賣合約後,買家在樓盤仍未落成時,已經開始由申請按揭去供樓。大部分發展商為了加快資金回籠,會為選用即供計劃的買家提供較多優惠,樓價折扣一般較建築期付款計劃多逾3%,部分新盤的樓價折扣差距可達10%。是次放寬樓花按保,可令買家更靈活地按自己需要選擇即供還是建期計劃,預計未來選用即供付款的買家比例會明顯上升。

除了樓價折扣較多,選用即供計劃另一個好處是買家可以鎖定現時的按揭利率和優惠。早前多家大型銀行宣布上調銀行同業拆息按揭(H按)封頂息率至4.125厘,但目前仍有小部分銀行未上調,仍然有封頂息3.625厘的息率優惠,對於近日購入新盤的買家,可以選擇即供計劃以立即鎖定較低息的按揭計劃,趕上按揭優惠尾班車。

同時,即供計劃用家不用承擔樓花期內樓價下跌,導致可能面對之估價不足問題,或期間收入下跌,而難以通過按揭入息要求等風險。不過,即供計劃有利亦有弊,選用前要考慮自身的財務安排,特別是換樓的人士或正在租樓的人士,選用即供計劃便要預備直至入伙前,都可能要負擔多一個物業供款開支。

建期須承擔估價下跌風險

至於「建築期付款」,是指樓盤落成後,買家才開始供樓。正如上述提到,多數新盤的建期付款計劃,樓價折扣較小,但買家毋須即時供樓,對於換樓人士或正有其他租樓等開支的人士,相對地不用承受那麼大的供款壓力。

不過,由於銀行批核按揭時,是會以批核時的最新估值去計算按揭成數,因此建期買家可能要承擔未來樓價一旦向下,於入伙上會時樓價已較買入時回落,而出現估價不足,導致未能獲銀行批足按揭成數的風險。

其實,不論是「即供」還是「建期」付款計劃,都各有利弊,而是次放寬措施只是令新盤買家多了靈活度。

現時大部分新盤除了「即供」及「建期」計劃,發展商亦可能有提供其他付款優惠,如不了解如何選擇才對自己最有利,建議找專業按揭代理協助分析不同計劃的風險與好處。