專家樓評：寬樓花按揭讓買家添選擇

按證公司是次放寬措施，令新盤買家上會多了靈活度。（資料圖片）

香港按揭證券公司近日宣布放寬樓花住宅物業的按揭成數上限，將其與已落成住宅物業的按揭保險條款看齊，修訂適用於今年9月22日或以後簽訂臨時買賣合約的樓花物業。

今次是繼7月7日放寬按保計劃後，短時間內再有放寬措施。按統計，逾75%客戶購買樓花新盤時會選用建期計劃，主因是在這次修定之前，只有600萬元或以下的樓花住宅物業可以申請高成數按揭保險，如樓價超出600萬元，而又想申請高成數按揭，客戶只可以待物業入伙時才能申請按揭。因此，過去選用建期付款計劃的客戶，大幅高於選用即供計劃客戶。

預期選用即供付款比例升

那麼是次放寬後，新盤按保用家已無600萬元的門檻限制，選用即供計劃的客戶會否明顯增加？在考慮選用即供與建期計劃之間，用家還要注意甚麼因素？

首先，要了解何謂「即供付款」？即供計劃是指在簽訂正式買賣合約後，買家在樓盤仍未落成時，已經開始由申請按揭去供樓。大部分發展商為了加快資金回籠，會為選用即供計劃的買家提供較多優惠，樓價折扣一般較建築期付款計劃多逾3%，部分新盤的樓價折扣差距可達10%。是次放寬樓花按保，可令買家更靈活地按自己需要選擇即供還是建期計劃，預計未來選用即供付款的買家比例會明顯上升。

除了樓價折扣較多，選用即供計劃另一個好處是買家可以鎖定現時的按揭利率和優惠。早前多家大型銀行宣布上調銀行同業拆息按揭（H按）封頂息率至4.125厘，但目前仍有小部分銀行未上調，仍然有封頂息3.625厘的息率優惠，對於近日購入新盤的買家，可以選擇即供計劃以立即鎖定較低息的按揭計劃，趕上按揭優惠尾班車。

同時，即供計劃用家不用承擔樓花期內樓價下跌，導致可能面對之估價不足問題，或期間收入下跌，而難以通過按揭入息要求等風險。不過，即供計劃有利亦有弊，選用前要考慮自身的財務安排，特別是換樓的人士或正在租樓的人士，選用即供計劃便要預備直至入伙前，都可能要負擔多一個物業供款開支。

建期須承擔估價下跌風險

至於「建築期付款」，是指樓盤落成後，買家才開始供樓。正如上述提到，多數新盤的建期付款計劃，樓價折扣較小，但買家毋須即時供樓，對於換樓人士或正有其他租樓等開支的人士，相對地不用承受那麼大的供款壓力。

不過，由於銀行批核按揭時，是會以批核時的最新估值去計算按揭成數，因此建期買家可能要承擔未來樓價一旦向下，於入伙上會時樓價已較買入時回落，而出現估價不足，導致未能獲銀行批足按揭成數的風險。

其實，不論是「即供」還是「建期」付款計劃，都各有利弊，而是次放寬措施只是令新盤買家多了靈活度。

現時大部分新盤除了「即供」及「建期」計劃，發展商亦可能有提供其他付款優惠，如不了解如何選擇才對自己最有利，建議找專業按揭代理協助分析不同計劃的風險與好處。