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專家樓評:放寬按揭惠及資助房屋

金管局放寬按揭後,間接令白居二買家選擇增加。
金管局放寬按揭後,間接令白居二買家選擇增加。

金融管理局於7月7日宣布放寬按揭政策,受惠的不單單是私人住宅買家,一批白居二及計劃用綠表資格購入二手資助房屋的買家同樣得益。在放寬前,由於不少未補價居屋單位已經與「首次發售日期」相距逾19年,接近房委會按揭擔保期上限,白居二買家最多只可申請60%按揭(即是首期要40%),又或按揭年期要短於25年(每月供款金額會上升),這兩項對於白居二或綠表買家來說都較吃力。

銀行按揭成數上限提升

不過,在放寬按揭後,連帶樓齡較大的未補價單位,按揭成數都可以增加10%到70%,同時受惠的是可以做足90%及25年期的未補價居屋「樓齡」(由首次發售日期起計),由19年調升至22年,多了3年,間接令到白居二買家選擇增加!

首先說按揭成數上,以市區居屋「樓王」之一的旺角富榮花園為例,部分單位首次發售日期為1998年,至今已經25年,已過了按揭擔保期。白居二買家如想購入該屋苑未補價單位,假設售價550萬元,按現時有大型銀行做法,最多可以批出70%按揭,即首期要有165萬元,較過去60%按揭時,首期資金要有220萬元,少55萬元。

惟要留意,超過25年擔保期的未補價單位,銀行是會要求貸款人提供入息證明及做壓力測試,也不能加擔保人,與未過擔保期的單位,只要申報家庭入息的做法不同,如以年齡較大的家庭成員(例如已退休父母)當業主的話,要考慮能否提供入息證明資料。

高樓齡單位降年期限制

至於樓齡方面,由於放寬了按揭成數,間接受惠的是令到由首次發售日期起計,可接受的單位年期上限,由過去的19年變成22年,即由首次發售日期起計22至24年的未補價居屋,都可能批出90%按揭,但由於已貼近政府擔保期的上限,如要做90%按揭的話,貸款年期可能要縮短。

舉例,按其中一家大型銀行做法,假設買入的未補價居屋單位為550萬元,首次發售日期為2000年1月1日,而成交日期為2023年7月30日,由首次發售日期起至成交日期去計算為23年,如買家想做90%按揭的話,供款期最長只可以做約20.9年;若然想拉長供款期至25年,按揭成數最高只可以是84.5%(465萬元)。這個原理是借款人需於25年擔保期過後,剩餘貸款額不多於樓價的70%。

如想做盡最長25年貸款期,同時可借盡90%按揭的話,選擇首次發展日期至成交當日計少於22年的居屋單位會較穩妥。亦要留意,如購入的是未補價公屋單位(例如租置盤),年期計算上會較居屋更為嚴格,部分銀行只接受由首次發售日期起計,17年以內的單位才可以做足25年期九成按揭,否則要減低貸款成數或年期。

在金管局放寬按揭措施後,不同銀行對於資助房屋的處理及貸款成數上,有不同的處理,每間銀行計算方法會有一點差異,如不知道如何計算按揭成數等要求,建議購入前先行找專業人士做預先評估。