專家樓評：醫管局助員工上車未必着數

醫管局員工置業貸款計劃（Enhanced HLISS）已陸續發出原則上批准書（AIP），亦有兩間大型銀行接受相關按揭申請，一、二手物業及轉按皆適用。這個醫管局員工置業貸款計劃與一般銀行按揭計劃有何不同？要注意甚麼？息率低見一厘固然吸引，但實際供款真的少了嗎？申請上困難嗎？

由銀行借出「頭按」

醫管局員工置業貸款計劃與一般銀行按揭計劃，最大的差異在於息率、年期及壓力測試計算方法。首先，要知道醫管局計劃不是單單由醫管局做貸款，部分金額是由銀行借出。簡單來說，就是由銀行做「頭按」，醫管局做「二按」。

不過，與傳統大家理解的「二按」不同的是，醫管局貸款部分的息率會較銀行的「頭按」更低息，同時所佔的比例亦不會像發展商的二按般，要先由銀行借50至60%，再由發展商借20至30%。

利率補貼上限3厘

醫管局貸款的比例是取決於申請人的入息，一般為底薪的48倍，上限600萬元。即是只要入息夠高，有銀行可接受只由銀行借出最少50萬元的「頭按」，再由醫管局借出600萬元的「二按」，而頭按及二按合共總按揭成數不多於90%便可。

至於息率方面，醫管局的貸款按息並不跟隨銀行，而是由當局釐定，當息率不高於4厘時，員工只需支付一厘按息，當息率高於4厘，醫管局會補貼最多3厘的利息開支。例如醫管局釐定的按息為與樓按相關的一個月同業拆息（HIBOR）加1.55厘，鎖息上限以最優惠利率（P）計算，現時為6厘。

假設一個月HIBOR為4.45厘，即按息已觸及鎖息上限6厘。以6厘減醫管局補貼的3厘，即等同實際按息為3厘，較銀行現時新做按息3.5厘低了0.5厘。單看息率計，醫管局計劃「無得輸」，惟在實際計算上，計劃有不少限制，包括年期、壓力測試計算及現金回贈等，綜合所有因素計算的話，用醫管局計劃每月供款不一定會較輕鬆，同時不是每人都適用，將會撰文詳細舉例解釋。