雅虎香港財經 專家睇跌樓市 樓市將會點走？
美國聯儲局7月27日舉行議息會議，預計加息0.75厘。財政司司長陳茂波在網誌提及，屆時當地今年來累積加息幅度達2.25厘，將掀動資金流向及資產價格變化，而當香港隨美國進入加息周期，供樓人士的按揭還款負擔難免增加，呼籲市民置業時以審慎策略為上。而專家們都由無得跌，慢慢轉至樓市要小心，樓市將會點走？
美國樓市出現降溫
在美國，在無限QE之後美國房市在退溫。根據美國抵押貸款銀行家協會（MBA）季調後指數顯示，截至7月15日當周，市場指數連續第三周下降，按揭貸款申請當周下降7%，同比下降19%，降至22年來最低水準。隨著更高的利率和通貨膨脹打擊美國消費者，住房市場一直在降溫。
而6月份美國成屋銷售連續第五個月下滑，至兩年來最低水準。但世界將進入沃爾克時刻，樓市會如何? 但沃爾克時刻是什麼？為什麼對經濟有如此大影響？這就要從1970年代說起。1970年石油危機，通脹高、成長率低，十年間反覆陷入衰退的現實，更讓失業率難以下降。1980年，當時的Fed主席保羅沃爾克（Paul Volcker）為了對抗每年10%的通脹率，在雷根總統的支持下將利率提高到20％；這個極端的利率政策持續大約兩年時間，雖然確實解決了美國的高通脹危機，但也直接導致了1980年代初期的經濟衰退。這段時期，就被稱作沃爾克時刻。
而美國房貸利率再次走高。美國30年期固定利率按揭貸款的平均利率從上年的不足3%上升至6%。但這只是一個細的晝面。
收入對借貸比率 隨經濟惡化
正如香港一樣，香港很多人分析樓市都會看香港整體的按揭情況，指香港收入對借貸比率很好，小龍認為參考性不足。因為當你失業的時間，你這個比率即時轉差。但是更重要的是: 所有非在銀行按揭的市場(例如發展商按揭及二揭等市場)，這些市場的貸款質素如何? 是一個問題。
回想2008年金融海嘯，次級貸款是當時引爆危機的重要因素。21世紀初美國房地產市場持續走高，信用不好的借款人也能利用次級貸款（簡稱次貸）獲得貸款。金融機構把錢借給那些能力不足以償清貸款的人，然後把這些貸款組合為住房抵押貸款證券以至金融衍生品，再打包分割出售給投資者和其他的金融機構。但是今天到底美國次級貸款市場如何，而香港而如何?
但是如果通脹加上經濟衰退，那麼將會出現小龍2019年的預測最後一個: 收入減少，樓市下跌，但是利率上升。那麼如果沃爾克時刻到來，那你可以應付嗎?
未來潛在供應增加
同時政府預料北部都會區可在20年內完成，那麼問題來了，未來潛在的供應量將會大升。首先，大家可以預期北部都會區會「頭輕尾重」的情況下完成，即開始的時間落成量很少，而之後隨時間增加。
近年本港私樓落成由2011年只有近萬個單位，增加至近年約2萬個單位，而每年一手及二手樓成交約6萬左右。 北部都會區如果以15年、13年或10年的完工期計算，即每年新增60,000伙、69,230伙及90,000伙。不論是公私營的建樓量，但在這供應量下香港樓市會如何？
分析樓市不是股市日內交易，但是專家分析轉view似短炒股票，讀者要明白買樓是人生最大的決定之一。所以我們要預判是將來，不是短線，亦不是空中樓閣。而小龍一直講樓市周期，香港樓市無疑是2003年開始見底上升，那2021年很可能是這樓市18年的週期完成。同時利用上文提及的6年週期，也可以得出2021年的週期。那香港樓市很可能在2020-2021年間完成整個升浪，之後回調。但不論如何，2023年至2024年香港的房地產都會出現週期的回調。
作者：江恩小龍劉君明
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