《專題》美退市兼辣招馴服樓市 「磚頭股」或迎下降周期

港股馬年開局受新興市場走資消息困擾，本港樓市於新春期間銷情亦不佳。雖然美國近期經濟數據參差，但美聯儲局上月堅持「退市」，再縮減買債規模，兼且人行今年擬適度「去槓桿」，市場關注資金流動性勢受衝擊，擔心將拖低本港樓價。本港住宅樓價自去年累升逾2%後，不少市場人士均看淡，高盛估計本港2014年及2015年樓價將按年回落5%及10%。

本港地產股今年以來股價已回落逾5至10%，近月新地(00016.HK)大股東郭氏家族及恆地(00012.HK)主席李兆基連翻「出手」增持，連恆隆集團(00010.HK)亦披露近八個月動用逾25億元增持恆隆地產(00101.HK)；對投資者而言，地產股是否勿買「當頭跌」？或應追隨一眾「大孖沙」手影？。

【地產股積弱 估值折讓大】

據花旗上月發表地產股報告，訪問及統計了逾100個全球投資者，普遍傾向減持地產股，並普遍有三大憂慮，第一是行業估值雖便宜，但缺催化劑；第二是美退市或會推高本港按揭息率；第三是發展商近期減價推售新盤，擔心影響毛利率，相信亦反映了市場當前對地產股的疑慮。

不過，有部分券商認為，發展商現時股價較預測每股資產淨值(NAV)折讓逾40%或以上(去年1月地產股較NAV普遍折讓逾20至30%)，兼且料本地按揭利率仍低，隨著發展商未來加快推售新盤，儘管樓價有調整壓力，但亦能達到「貨如輪轉」效果，有助收窄股價與NAV折讓差距，或可提供「撈底」吸納機會。

【去年漲幅窄 辣招馴樓市】

回顧去年本港樓市，據美聯樓價走勢資料顯示，2013年樓價僅升2.7%。從土地註冊處及中原研究部資料顯示，截至去年12月23日止，去年整體樓宇買賣登記量暫錄約6.88萬宗，估計全年不足7萬宗，創十八年新低。

近年樓市及交投量，受港府推出打壓樓市「辣招」影響，包括推雙倍印花稅(DSD)、非住宅物業未完成交易已要付印花稅、收緊按揭，及推出《一手住宅物業銷售條例》生效，新盤須按用實用面積計價，示範單位及其他賣樓程序亦受嚴控等。運輸及房屋局局長張炳良於上月亦曾表示，經政府的兩輪樓市辣招後，形容終將樓市「馴服」。

【美三輪量寬 港樓價倍升】

就市場關注美退市影響，未來美國10年期國債孳息率或會重上3厘水平，花旗上月初報告認為，市場擔心美退市會推高本港按揭息率、削弱樓市買家的可負擔能力，但該行認為，雖然港息長遠會追隨美息，但估計美聯儲局要至2015年年中才會開始加息，不相信短期內，按息會於目前2.15厘水平有明顯抽升可能。

巴克萊估算了美國自推量寬以來，本港住宅樓宇按揭貸款，由2008年年底近6,000億元，至2013年11月升至9,040億元，累升近五成，對比本港總體貸款同期累升93%，而同期住宅樓價則更累升1.1倍。該行指，透過比較上述三個數據，本港住宅樓宇按揭貸款增長，總體貸款增長與樓價升幅，可見本港樓市期內明顯受惠於美國推出量寬。

【迎下降周期 或難獲重估】

該行指，本港樓市於2004年至2012年經歷了近10年「牛市」，巴克萊所研究的10隻本港地產股的每股賬面值，每年平均增長13%，但對比1998年至2003年的「下降周期」時，地產股於2001年至2003年每股賬面值，分別跌4%、7%及6%。由於市場普遍預期本港樓價今年回落，地產股或將迎來新一輪「下降周期」。

巴克萊認為，當美國逐步退市，對流動性及債息影響，將浮現在本港地產股之上；該行指地產股現時估值合理，但當市場持續下調地產股盈利預測、每股資產淨值(NAV)之時，料行業估值難獲重估，該行對本港樓市前景負面，只建議留意防守性股份，包括長實(00001.HK)及恆隆地產。

【冀貨如輪轉 大摩薦兩股】

有市場意見指，自「辣招」推出後發展商利潤減少，但由於貨如輪轉的關係，相信對大型發展商的影響不大。麥格理發表報告表示，料本港一手住宅新盤市場將會轉趨活躍，部分發展商更以彈性價格「應市」(詳情見附表)。而各大發展商已為旗下新盤部署開售。

大摩則認為，地產股估值吸引，指現股價較NAV有較大折讓不太合理，兼且本港按息仍低、供求仍未平衡，兼且監管風險或已見頂，該行首選新地(00016.HK)及太古地產(01972.HK)。大摩指，新世界發展(00017.HK)及九倉(00004.HK)估值亦見吸引。其中，新世界發展每股資產淨值折讓為逾五成。(ta/w/a)

阿思達克財經新聞
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