香港股市 已收市

對於現金牛地產股信置 應該恐懼還是貪婪?

Cyrus Li

自人大通過港版「國安法」草案,連同美國準備對中港作出制裁,市場有山雨欲來之感,加上新冠肺炎疫情及經濟放慢因素,地產股身處「完美風暴」中。資金會否現恐慌性流走,令本地物業被拋售?另一方面,香港能否保住吸納西方資金重地,也影響本地房產價值。

信和置業(SEHK:83)坐擁數百億現金,是估值折讓大的「現金牛」,「別人恐懼我貪婪」這道理是否適用?

信置為本地發展商之一,近日股價由52周高位13.76元,下跌逾3成,更由2008年高位26.51元,大跌64%。翻查信置於去年12月底止中期業績,公司持有現金及存款415.46億元,扣除借貸,淨現金逾373億元,幾乎相當於每股6元的現金價值,而現價約9.7元計算,每股中有約6成為現金,加上其他物業及地皮資產像「贈送」一樣,於9元以下屬「跳樓價」。

再者,自「國安法」於5月22日公布後,本地新盤銷情未受影響,5月23日及30日兩個周末均售出逾300伙,顯然事件未完全打擊置業信心。不過姑勿論,有數個原因解釋不宜沾手地產股(短炒則別論),因地產股股價大跌,是「平得有其道理」。

1.未見指標性高價地皮賣出

首先港樓不明朗因素極多,過去啟德舊機場的商業地皮已多次流標,市場對商業地皮的風險胃納大不如前。未來推出大型住宅地的招標反應才見真章,可作為後市的重要指標。若果地產商爭相高價競投,反映對香港仍具信心,但目前仍欠有關訊號。

2.物業重估潮展開

領展房產基金(SEHK:823)6月2日公佈截至去年3月底止年度業績,手上物業估值大減,出現239.48億元估值虧損,因此全年錄得虧損173億元,估值跌拖低其價格。

估值下降的情況料將蔓延至其他地產股。疫情未完,加上內地經濟放緩,而家居工作將發展成為趨勢,影響寫字樓物業需求。多個不利因素均影響地產股的收租利潤,未來商場及寫字樓加租幅度有限。而賣樓方面,只有一般民生住宅仍有需求,豪宅將最受打擊,因政治局勢不穩,有些富豪都賣樓走資。

3.香港不明朗因素多

美國總統特朗普已表明,香港已奉行「一國一制」,並將取消香港最優惠待遇。不過,坊間有不少評論認為特朗普的言論屬「雷聲大雨點小」,並料取消關稅對香港影響不大等。其實美方背後已有多個方案,包括制裁中港官員及其他「辣招」,只是未到時候出招。香港成為中美角力的戰場,地產行業都算首當其衝,投資地產股現時要承受不少風險,最大問題未能評估風險可以多大。

結語:或惹來私有化

本地地產行業在香港獨大,買地產股差不多等於落注香港,面對風雨飄搖日子,即使沒有「國安法」等政治事件,香港經濟復甦路是漫長。低息持續,即使信置坐擁大量現金,亦難有高回報的投資機會,正如巴郡(NYSE: BRK.A) (NYSE: BRK.B)一樣持大量現金亦苦無出路。如果信置斥巨資在港買地等同「豪賭」,至於股價折讓大、現金又多,恐怕會帶來大股東私有化良機。

編輯:Yan

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