居屋補地價的注意事項

香港樓價高企，年輕人的住屋需要近年一直引起社會關注，不少人都希望抽中居屋，但每次申請人數眾多，往往只有首幾個號碼才有機會揀樓，因此不少未能中籤者會轉投二手公屋、居屋市場。

一般而言，二手居屋市場可分為綠表市場及自由市場兩種。綠表市場所出售的居屋都是未補地價的，單位只能預予綠表及「白居二」人士，而按揭及轉讓也有一定限制；自由市場的單位則是已補地價的，任何人也可以購買，跟一般私人樓沒有分別。

今期我們將會集中討論關於補地價的注意事項。首先，什麼是補地價？政府出售單位予買家時，都提供了免地價優惠，但設有轉讓限制，若業主要在公開市場出租及出售單位，禁售年期後，他們須繳付補價，以補回當年政府以較低的價錢向其出售居屋的損失。

地價是根據出售或出租時的市況去計算，計算方式是[(單位購入時的市值 – 單位購入時的售價)/ 單位購入時的市值] X單位補價時的市值。值得留意的是，單位補價時的市值並不是業主自行找銀行估價，而是由房委會委派他們指定的估價行上門估價，去評定你物業的市值。

向房委會申請補地價時，需要備齊樓契副本，以及繳交手續費$6,230，其後政府會派專員到單位視察及進行估價，再向業主公布所需補價，而每次所評估的補價，有效期僅2個月。

因此，業主提出補價申請前，最好先自行到銀行估價，以初步估算補價所需費用。此外，若然業主認為房屋署的估價遠高於市場價格，可以上訴至土地審裁處的，這些銀行估價資料可以用作上訴之理據。

單位須先完成補地價程序才可以交易，那若然買家找到心儀的單位，但是單位未補地價，而買家又不是合資格人士，豈不是會發生「有錢都買唔到」的情況？

非也，這要視乎單位是否已過禁售年期，近期的居屋要購入後第10年起才可以補地價。補地價並沒有規定是買方還是賣方付的，買樓時最好先商議由哪一方繳付，之後將有關協議在臨時買賣合約內訂明，以避免爭拗。

若然由賣家負責補地價，臨時合約上的交易銀碼是計及補地價金額的，而地價是參考銀行補價所得的，與房屋署的實際估價有機會有出入，賣家因此會賺或蝕了當中的差價。

而若然補地價是由買家負責，臨時合約只會寫上單位交易額及註明補價由買家負責，並不會包括補地價金額，因此買家不能從按揭貸款中支取補地價金額，要準備更大筆資金才完成交易。

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