雅虎香港財經 工廈強拍價 貴過紅磡甲廈係合理？
近期工商樓有兩單刁相當觸目，更離奇是當中51年樓齡工廈強拍價，竟然高於紅磡臨海甲級商廈估值，究竟係價錢反映質素，抑或係時勢成就價值？
美股外幣即時報價 多國新聞任睇
鰂魚涌工廈強拍價再破紀錄
令市場側目的工廈交易，是位於鰂魚涌華廈工業大廈，該物業早於1972年落成，剛獲土地審裁處批出強拍令，強拍價高達51.25億元。打破二月時側邊的仁孚工業大廈50.526億強拍底價紀錄。
出手如此進取，皆因太古地產已在這兩幢工廈收購單位多時，早在2018年已申請將兩幢工廈強拍。仁孚工廈最終在三月成功收購餘下兩伙單位毋須強拍，今次批出華廈工廈強拍令，意味太古地產的收購大計進入最後直路。太古地產透露擬將仁孚及華廈兩幢工廈拆卸，重建為77.9萬方呎寫字樓及其他商用項目。
工廈強拍價51.25億元，但同期市場又出現估值「只有」50億元的紅磡臨海甲級商廈祥旗中心放盤。該甲廈原屬於全國政協委員陳紅天旗下祥旗集團在港物業，現時成為銀主盤並由接管人全球招標出售。
據報原業主去年指祥旗中心估值達70億元，但隨著寫字樓租金下調，市場人士料現時估值已跌至40億至50億元，更有測量師以紅磡商廈作價計算，祥旗中心只值36億元。
銀主睇下半年 收租業主睇五年後
原業主陳紅天回應傳媒查詢時不滿物業以銀主盤方式放售，認為由貸款人處理放盤更適合，因為物業淪為銀主盤便不值錢。參考東九龍另一銀主盤高銀金融國際中心，原業主曾透露將以140億元出售予買家，但銀主接管後最終僅以56億元售出。
銀主與原業主對物業價值睇法有相當落差，或因著原業主瞄準物業長線收租潛力，而銀主著眼於盡快達成交易套現「填數」。同樣道理，太古地產願意以51.25億元強拍價完成收購華廈工廈，主要著眼於拆卸重建仁孚、華廈工廈項目，五年、十年後的升值潛力。有測量師預計，該項目連同利息及建築費等開支，日後估值或超過220億元。更何況太古系另一旗艦業務國泰航空，受疫情衝擊2021年蝕55億、2022年蝕65億元，相比之下，大幅擴充太古坊版圖注碼並不算「嚇人」。
此外論地利優勢，祥旗中心周邊有黃埔花園、酒店及港鐵站，似乎不下於太古坊配套。但按祥旗中心位置，最方便反而是搭船到北角，往黃埔花園及港鐵站都要行一段路。反觀已有相當規模的太古坊，以及太古城消費配套，加上仁孚、華廈毗連太古港鐵站，透過行人天橋將來亦可以直達另一邊的鰂魚涌站，對企業租戶而言，仁孚、華廈日後變身的地標式商廈，應更具吸引力。事實上，去年甲級寫字樓空置率增至15.1%，太古地產三月寫字樓出租率仍達94%，難怪有信心繼續擴充太古坊版圖了。
