彭博功能指南：辦公室空置及人口萎縮 打擊香港不動產投資信託

【彭博】-- 因人口外流和勞動力萎縮加劇香港的房地產市場困境，2023年香港不動產投資信託(REIT)表現為全球最差。

由於香港的優質辦公空間需求在與內地的邊境重新開放後仍持續疲弱，今年香港不動產投資信託跌幅超過20%。隨著疫情逐漸減緩，許多員工目前仍採取彈性工作模式，進而縮小辦公室規模。抵押貸款利率則隨著該市利率與繁榮的美國經濟掛鉤而飆升。

使用彭博的WATC、BQL、BDVD及BI功能，來分析不動產投資信託市場。欲訂閱英文市場功能相關文章，請點擊NSUB FFMSTORY；訂閱中文市場功能相關文章，請點擊NSUB CHFFM。

受香港最大房地產開發商新鴻基地產令人失望的業績打擊，香港房地產股票遭遇七個月以來最大跌幅。自億萬富翁李嘉誠麾下的房地產公司上個月對新建案打折出售以來，人們對香港房價戰的擔憂便浮出水面。

分析全球REIT的績效表現：

• 在指令列中輸入「watch」並選擇「WATC-觀察名單分析」。

• 在左上角的琥珀色框中輸入「DMRXTI Index」，載入彭博已開發市場大中小型股REIT不含木材及基礎設施價格報酬指數。捷徑為「DMRXTI Index WATC」。

• 將「分組依」琥珀色框設定為「國家」。

• 點選「年至今總報酬」欄位以排序。

2023年，香港的不動產投資信託投資人虧損了21%，是全球同業中最差表現。這與日本在不動產投資信託的4%獲益形成強烈對比，且比REIT總體平均1.4%下跌還要糟糕。根據分析師的目標價格和7.6%的股利率，香港的REIT一年預期報酬為24%。點選其它灰色頁籤以進行進一步分析。

讓我們依照REIT的類型來詳細檢視其表現：

點選此處以打開現成且可客製化試算表，其中包含2023年依照五大已開發市場分類列出的REIT績效表現熱圖。功能載入可能需要幾分鐘的時間。BQL結合資料擷取與分析，讓使用者能夠合成大量資料，只需幾秒鐘便可執行客製化計算。

開啟的試算表會顯示香港飯店業REIT在今年下跌了42%；辦公室及零售REIT則分別下跌15%及27%。值得注意的是，新加坡和美國數據中心REIT的收益至少達到24%，反映了人工智慧的蓬勃發展。

在股價損失慘重後，香港REIT的股利率屬全球最高。欲瞭解該趨勢：

• 在彭博REIT指數中，輸入「bloomberg dividend forecasts」（彭博股利預測），然後選擇BDVD。捷徑是「DMRXTI Index BDVD」。

• 點選紅色工具列上的「分析」。

• 於右上角的「群組」琥珀色框中，選擇「依地區」。

• 在底部的「變動率」表中，點選「亞太地區」旁邊的小三角形，然後點選「香港」。

表格中列出的香港不動產投資信託12個月股利率預測數值為7.87%，高於全球平均值4.6%。根據彭博的股利預測，未來一年的股利將成長9.5%。

彭博行業研究分析師Patrick Wong寫道：股利復甦，尤其是領展房產基金，可能會受到借貸成本上升的限制。

追蹤香港住宅的銷售及抵押貸款利率：

• 在指令列中輸入「BI real estate asia」，然後選擇「BI REALA - 彭博行業研究：Real Estate （亞太地區）」。捷徑為「BI REALA」。

• 點選左側「資料庫」選單中的「產業」。

• 選擇表格最上方的灰色「香港」頁籤，然後選擇「住宅」次頁籤。

• 點選「美聯物業」下「35大次級不動產銷售-(單位數)」旁的圖形符號。

• 點選右下角的灰色「選擇其它資料」按鈕。勾選「Mreferral」下的「香港抵押貸款利率」。

香港的抵押貸款利率（橙色）在6月份飆升至3.54%，較兩年前的約1.63%高出一倍多。在1月份達到高點之後，主要的二手房屋銷售（白色）大幅下降。

辦公室租賃市場的狀況也不盡理想。欲瞭解該趨勢：

• 點選灰色的「辦公室」頁籤。

• 點選「高力國際」下的「有效租金-等級A整體(港幣/平方呎/月」旁邊的圖形圖示。

• 點選右下角的「選擇其它資料」。勾選香港島、港島東及尖沙咀。

• 將軸設定爲「單一」軸。

香港（白色）整體租金下跌，且港島區（琥珀色）及港島東（藍色）持續呈現下行趨勢。尖沙咀有微幅反彈，但價格仍接近底部。

官方數字顯示，2018年8月以來，香港勞動力已下降約6%，達到375萬人。據8月公佈的政府資料顯示，截至6月30日止的一年內，約有121,500名居民離開該城市，因此總人口現約為729萬人。這意味著該城市人口下降了1.6%，不僅是連續第三年人口下降，也是至少六十年以來下降最多的一年。

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（彭博市場相關功能文章由彭博參與彭博專業服務銷售的員工撰寫。如有建議或反饋，請發送電子郵件至ffmeditors@bloomberg.net，或通過下列方式聯係本文編輯Kyoungwha Kim kkim19@bloomberg.net）

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Hong Kong REITs Hit by Empty Offices, Shrinking Population (1)

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