恒隆曾主攻地鐵上蓋物業 金鐘站一役險遭沒頂

恒隆地產（0101）董事長陳啟宗早前在博鰲房地產論壇表示，在過往30年有應該破產的地產商沒有破產，並非本身強大，只是政府出手相助。回顧恒隆在一九六〇年代崛起至今亦經歷大起大落，投資金鐘地鐵上蓋遇上香港九七前途危機，更令恒隆差點沒頂，投資取態戒心大增。

恒隆投資金鐘地鐵上蓋物業時遇上香港九七前途危機，更差點令公司沒頂，圖為一九七八年金鐘站興建情況。 (Chan Yuen-man/South China Morning Post via Getty Images) (South China Morning Post via Getty Images)

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恒隆藉太子道地產生意發跡

1948年正值第二次國共內戰，在混亂局勢下，恒隆創辦人、本身亦是土木工程師的陳曾燾由廣州遷至香港工作，並在1960年自立門戶，與弟弟陳曾壽創立恒隆有限公司，初時在太子道一帶經營地產生意，業務蒸蒸日上。由於當時散戶開始進入股票市場，投資氣氛暢旺，恒隆亦趁機1972年10月在交易所掛牌上市，當時以股價8.5元公開發售二千四百萬股，集資二億元。

恆隆創辦人陳曾熙及其夫人。（恆隆集團網站）

1973股災 打擊恒隆財務狀況

上市翌年即1973年，股市氣氛更進入瘋狂狀態，恒指在首三個月急升超過一倍逼近一千八百點，市面更出現「魚翅撈飯」、「用龍蝦做早餐」等瘋狂現象，恒隆股價亦被炒高超過兩倍達29.2元，不過同年置地收購牛奶公司引發股壇大戰，加上中東戰火連連，令港股突然出現恐慌性拋售，恒指從高位1774.96點，跌至年底151.11點，恒隆雖沒有因股災沒頂，但財務狀況大受大擊，市傳恒隆一度對投資地產出現戒心，亦因而錯過1978年股、樓大升的機會，被對手長實、新地逐漸拋離。

恒隆在一九七八年九月開售德福花園，數百市民在旺角通宵排隊認購單位。 (Yau Tin-kwai/South China Morning Post via Getty Images) (South China Morning Post via Getty Images)

繼德福花園後，恒隆在一九七八年開售淘大花園。 (Robin Lam Kit/South China Morning Post via Getty Images) (South China Morning Post via Getty Images)

恒隆強攻地鐵站上蓋項目，康怡花園是其得意作之一。 (Nora Tam/South China Morning Post via Getty Images) (South China Morning Post via Getty Images)

奪九個車站蓋發展權 聲名大噪

雖然受到重擊，但及後恒隆把握地鐵開通發展機會，集中發展鐵路沿線物業，最先在九龍灣站發展德福花園及毗鄰的淘大花園，及後港島線於八十年代興建之際，恒隆與多個發展商合組財團，連續取得九個車站上蓋物業的發展權，包括太古站康怡花園、炮台山站康澤花園、天后站栢景臺、灣仔修頓花園、金鐘站上蓋等，涉及八千個住宅單位及八棟商廈，當年建築成本超過七十億元，令恆隆聲名大噪，創辦人陳曾熙更打破一貫低調的作風，就恆隆的發展大計對傳媒侃侃而談。

陳啟宗指在過往30年有應該破產的地產商沒有破產，只是政府出手幫助，而非公司本領大。(Annette Riedl/picture alliance via Getty Images) (picture alliance via Getty Images)

香港前途陰霾 栢景臺呎價僅一千

不過八十年代初英、中兩國商討香港前途問題，港人對前景缺乏信心，新界租約亦只餘下十多年時間，業主紛紛減持及拋售物業套現，令樓價急挫，單以1982年樓價便大跌接近四成，以沙田第一城為例，呎價由開盤時高峰一千元，急跌去四、五百元。樓市氣氛差，又面對數以十億計的地鐵沿線項目，恒隆決定壯士段臂，放棄金鐘二段的發展權，其他車站上蓋項目亦一度押後；而對後市保守的恒隆為求去貨，多個樓盤以低於市場預期價格開售，以天后樓皇栢景臺為例，一九八七年開售呎價僅約一千元，一九八五年的康怡花園亦只約八百餘元，這些物業在數年內升幅逾倍，恒隆錯失「賺盡」機會。

陳啟宗開拓中國內地市場，上海恒隆廣場更是集團積極複製的成功模式。 (Mike Kemp/In Pictures via Getty Images Images) (Mike Kemp via Getty Images)

恒隆倚重內地收租項目

雖然未能賺盡，但回顧恒隆發展項目多屬優質地段，樓宇質素穩定見稱，接亦有著名物業，旺區商場都有恒隆的足跡，例如旺角中心、雅蘭中心、銅鑼灣名店坊、山頂廣場等等，九十年代陳啟宗上任後除了積極增加土地儲備及擴大投資物業，亦將業務重點放在內地市場，特別是購物商場、辦公樓、酒店及服務式住宅，上海恒隆廣場更是集團積極複製的成功模式。陳啟宗今年初指在過去十年，集團內地業務一直增長理想而減少了對香港市場的依賴，香港市場只佔租賃收入的三分之一，預計未來香港巿場佔公司盈利的比例會進一步縮減；雖然北京應對疫情方式對集團影響極大，但他相信只要沒有難以預計的嚴重外來因素，預計內地業務應該不俗。近日內地接連出現疲弱經濟數據，相信對恒隆未來盈利最大挑戰。