戴德梁行降全年樓價預測料錄得0-5%跌幅 寫字樓租金仍受壓

<匯港通訊> 戴德梁行今天發表香港房地產市場2024上半年回顧及下半年展望。

住宅方面，戴德梁行執行董事及香港研究部主管鄧淑賢表示，展望下半年，減息時間表相比市場早前預期一再推遲，即使美國在下半年落實減息，相信調整幅度有限，香港銀行也未必立即跟隨，再加上現時本地銀行借貸取態更爲審慎，導致撤辣效應未能持續。另外，下半年發展商將繼續積極貼市推售一手樓盤，變相二手樓價復甦步伐仍會受到限制。因此，調低今年樓價預測，全年樓價或會錄得0至5%跌幅。

另一邊廂，租務市場受惠於外來專才及學生的支持，租金指數自去年起一直穩步上升，相信今年將延續勢頭，全年或錄得0至5%升幅。成交量方面，預計全年成交量約5萬伙左右，比去年低位回升約15至20％。

隨著政府在預算案宣布全面撤辣，買家入市步伐在三、四月份明顯加快，四月份住宅成交多8500宗，為近十年最高單月交投數字。然而，五月份成交數字回落至約5550 宗水平，雖然活躍，但反映市場仍然受制於減息延遲、市況不明朗等因素。預期全季數字或錄得約19000基數，按季和按年分別升93%和56%。另一方面，撤辣後發展商繼續積極去貨，貼市開及給優惠，故樓市焦點繼續集中在一手市場，一月至五月的一手成交約佔整體住宅交投數目35%。

戴德梁行香港估價及顧問服務部高級董事黎劍明指出，差估署數據，住宅價格由三月起轉跌為升，然而升勢未能維持，最新數據顯示五月指數按月跌1.2%，抵消早前升幅，使今年首5個月累跌1.7%。若根據戴德梁行中小型私人住宅售價指數，樓價自五月起重啟跌勢，六月份比四月份跌2.5%，年初至今累計下調3.8%。

甲級寫字樓方面，戴德梁行香港董事總經理及項目/企業服務主管蕭亮輝稱，展望下半年，預期寫字樓租賃步伐將與上半年相若，企業仍然以成本控制爲主，而市場在供應充足的情況下需要一段時間才能消化待租面積，因此寫字樓租金在年內仍將繼續受壓，維持原本全年租金7至9%跌幅的預測。

甲級寫字樓淨吸納量連續三個季度錄得正數，第二季度吸納面積達 31.8萬平方呎，第二季度新租賃面積同比升7成，惟租金持續受壓，按季跌1.5%。

戴德梁行執行董事及香港商舖代理及管理服務主管林應威稱，港人「北上消費」已變得常態化，特別是周末和長假期，預期出境港人對比來港旅客的淨流出數字甚或會比去年情況加劇。不過，訪港旅客人數正穩步增加，相信一線街舖空置情況將進一步獲改善，預期下半年各區一線街舖租金升幅將介平0至5%。租賃活動方面，雖然季內有國際品牌趁著租金回調在核心街區開舖，但相信它們取態仍將傾向謹慎，下半年的租賃需求將繼續以國內零售和餐飲品牌爲主力。近年旅客由購物遊轉向「深度旅遊」，香港本身具備條件，可將盛事經濟配合文化體育、零售餐飲出擊，令香港深度遊更具獨特色彩，有助舖市走出困局。

隨著內地旅客消費模式改變，加上港人北上消費成風，變相削弱本地消費，今年1月至5月本地零售業總銷售貨額總計1615億港元，較去年同期跌6.1%，除了藥物及化妝品之外，各零售類別均呈下調之勢。不過，整體一線街舖空置率大致穩定。在入境旅客數字穩步上升的情況下，各區一線街舖相金按季亦錄得低單位數增長。（JJ）