香港股市 已收市

一手樓空置稅「姿勢」大於「實際」?

Wendy So

政府一年前宣布,計劃就空置的一手私樓,徵收「額外差餉」,即所謂的「空置稅」;一直只聞樓梯響,上周終於正式刋憲。香港地產建設商會立刻發表聲明,呼籲政府暫緩有關立法,擔心空置稅會令調整中的樓市「火上加油」。地產股日前再下調,理由亦歸咎於空置稅。

究竟空置稅這劑藥,有沒有那麼「猛」呢? 我們來分析一下空置稅對地產商及樓市的實際影響。

空置稅是樓價的5%

空置稅,是針對已獲發佔用許可證12個月或以上的一手私人住宅單位,如果單位未售出,而且有超過6個月未被租出,地產商即需繳交一倍的額外差餉。以現時住宅物業的平均租金回報率2.4%計算,一年應繳的額外差餉相等於物業價值的5%。

至於之前曾經有建議,以單位大小,用累進稅率徵稅;最後由於如何界定「中小型」單位甚具爭議性,現在的方案是採用劃一徵收稅率。

這5%的力度,試問有多大?

新盤最新行情依然暢旺

地產商反應大,當然是跟香港最近的經濟被貿易戰及社會事件左右夾擊大有關係,因為樓價可能不會再無止境地炒上去,囤積成本增加,可能無法用不斷上升的價格抵償。但即使如此,看最近的行情,一手跟二手市場已分向發展,大型的中小單位一手樓盤銷情並沒有下調多少。以最近會德豐(SEHK:20)推出的日出康城MARINI ,呎價比數月前推出的 GRAND MONTANA高出7%,一樣超額沽清。地產商即使「被迫」清貨尾,亦不見得有什麼大損失。

不過,豪宅新盤銷情的確有慢下來的跡象。根據中原地產的計算,2017至2019年落成D、E類新盤(即實用面積超過1,076平方呎單位)貨尾,累計增加209伙,最近錄1,278伙,逼近今年1月高位的1,313伙,表示市場消化力不夠。而最近更出現零星的豪宅撻訂個案,例如新世界發展 (SEHK:17)的北角柏傲山及新地 (SEHK:16) 的西半山巴丙頓山項目,成交價有8000萬至1.5 億元不等,均傳出買家撻訂事件。

即使如此,大部份地產商都表示會在第4季陸續推出豪宅新盤。想深一層,在如此不穩定的時勢,有沒有這空置稅,地產商大概也會做同一樣的事,但求盡快套現。

空置稅對樓市及地產商的實際影響有限

根據差餉物業估價處的數據,截至2018年底,全港共有51,426個空置單位,佔總數量的4.3%;當中753平方呎( 69.9平方米)以下的單位佔比達67.8%,而1075平方呎( 99.9平方米)以下的單位佔比更高達82.4%。這些都是銷情較為理想的新盤,就算地產商為了躲避空置税而盡快推盤,不見得有什麼損失。這裏地產商的機會成本,可能是不能囤積貨尾,等經濟回溫時再加價推出;但有鑒於最近香港政府努力表現解決房屋問題的決心,再加上社會事件無法預知何時了結,這如意算盤不一定打得響。

至於對整體樓市,就算5萬多貨尾一次過推出市場,亦難於動搖樓市供求的結構性因素,樓價並不會因此被拖垮。

其實空置稅只是去年政府祭出6招解決房屋問題的其中一招,其他還有改撥私樓用地發展公營房屋、把居屋售價與市價脫勾、推「港人首次置業」上車盤等等,空置稅不是用來「食糊」的那隻牌。至於地產商,基於上述原因,對盈利的實際影響就算有,亦不會太嚴重。

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本文所提供的信息僅供一般參考之用,並不構成任何個人化的投資勸誘或建議。Wendy So(筆名)沒持有以上提及的股票。

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