雅虎香港財經 一手樓空置稅「姿勢」大於「實際」？
政府一年前宣布，計劃就空置的一手私樓，徵收「額外差餉」，即所謂的「空置稅」；一直只聞樓梯響，上周終於正式刋憲。香港地產建設商會立刻發表聲明，呼籲政府暫緩有關立法，擔心空置稅會令調整中的樓市「火上加油」。地產股日前再下調，理由亦歸咎於空置稅。
究竟空置稅這劑藥，有沒有那麼「猛」呢? 我們來分析一下空置稅對地產商及樓市的實際影響。
空置稅是樓價的5%
空置稅，是針對已獲發佔用許可證12個月或以上的一手私人住宅單位，如果單位未售出，而且有超過6個月未被租出，地產商即需繳交一倍的額外差餉。以現時住宅物業的平均租金回報率2.4%計算，一年應繳的額外差餉相等於物業價值的5%。
至於之前曾經有建議，以單位大小，用累進稅率徵稅；最後由於如何界定「中小型」單位甚具爭議性，現在的方案是採用劃一徵收稅率。
這5%的力度，試問有多大？
新盤最新行情依然暢旺
地產商反應大，當然是跟香港最近的經濟被貿易戰及社會事件左右夾擊大有關係，因為樓價可能不會再無止境地炒上去，囤積成本增加，可能無法用不斷上升的價格抵償。但即使如此，看最近的行情，一手跟二手市場已分向發展，大型的中小單位一手樓盤銷情並沒有下調多少。以最近會德豐（SEHK:20）推出的日出康城MARINI ，呎價比數月前推出的 GRAND MONTANA高出7%，一樣超額沽清。地產商即使「被迫」清貨尾，亦不見得有什麼大損失。
不過，豪宅新盤銷情的確有慢下來的跡象。根據中原地產的計算，2017至2019年落成D、E類新盤(即實用面積超過1,076平方呎單位)貨尾，累計增加209伙，最近錄1,278伙，逼近今年1月高位的1,313伙，表示市場消化力不夠。而最近更出現零星的豪宅撻訂個案，例如新世界發展 (SEHK:17)的北角柏傲山及新地 (SEHK:16) 的西半山巴丙頓山項目，成交價有8000萬至1.5 億元不等，均傳出買家撻訂事件。
即使如此，大部份地產商都表示會在第4季陸續推出豪宅新盤。想深一層，在如此不穩定的時勢，有沒有這空置稅，地產商大概也會做同一樣的事，但求盡快套現。
空置稅對樓市及地產商的實際影響有限
根據差餉物業估價處的數據，截至2018年底，全港共有51,426個空置單位，佔總數量的4.3%；當中753平方呎（ 69.9平方米）以下的單位佔比達67.8%，而1075平方呎（ 99.9平方米）以下的單位佔比更高達82.4%。這些都是銷情較為理想的新盤，就算地產商為了躲避空置税而盡快推盤，不見得有什麼損失。這裏地產商的機會成本，可能是不能囤積貨尾，等經濟回溫時再加價推出；但有鑒於最近香港政府努力表現解決房屋問題的決心，再加上社會事件無法預知何時了結，這如意算盤不一定打得響。
至於對整體樓市，就算5萬多貨尾一次過推出市場，亦難於動搖樓市供求的結構性因素，樓價並不會因此被拖垮。
其實空置稅只是去年政府祭出6招解決房屋問題的其中一招，其他還有改撥私樓用地發展公營房屋、把居屋售價與市價脫勾、推「港人首次置業」上車盤等等，空置稅不是用來「食糊」的那隻牌。至於地產商，基於上述原因，對盈利的實際影響就算有，亦不會太嚴重。
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本文所提供的信息僅供一般參考之用，並不構成任何個人化的投資勸誘或建議。Wendy So(筆名)沒持有以上提及的股票。
The Motley Fool Hong Kong Limited(www.fool.hk) 2019
