香港股市 已收市

【投資先機】新一期居屋32萬份申請 反映什麼?(小子)

新一期居屋32萬份申請 反映什麼? (Getty Images)

政府強推《逃犯條例》修訂,對於條例修訂的解說亦不足,引來社會及商界人士疑慮及不滿,百多萬人上街遊行,是政府低估了民情,終爆發港府政治危機,再多的道歉也很難挽回管治威信,港府管治危機並未解除,日後的施政將會很艱難。

以事論事,不代表筆者支持或反對「明日大嶼願景」計畫,極具政治爭議的「明日大嶼」的推行及落實將會難上加難,香港長期房屋供應必然受到影響。「明日大嶼」中部水域人工島研究撥款,涉資5.5億元,原定在本週五 (6月21日),提交到立法會財委會審議。為避開近期政治風波,政府決定將撥款由第三項調至議程最後一項,意味財委會難以在今個立法年度批出撥款進行明日大嶼前期研究。如今社會矛盾仍存在,這個具社會爭議性的明日大嶼計劃,時程上起碼會再拖至少一季或以上才能批出前期撥款。

由六月初起,《逃犯條例》修訂爭議新聞及聲音不斷,一些讀者可能沒有留意到最新一期居屋申請於6月12日已截止申請,申請表格竟達32萬份,創下歷史申請者新高。這個32萬份居屋申請反映了什麼社會現象? 若把32萬戶打個8折視為真正的剛性房屋需求,白表一人入息限額為最高 $29,000,即擁有一定入薪水平的未置業人士有約25萬多戶。據過往房屋供應統計,香港每年的居屋平均供應量,大約只有5,000個; 私樓平均供應量則有約20,000個,屈指一算,政府要全部滿足25萬戶的有一定入息水平的住屋需要,可能需要接近10年時間才能令供應與需求達致平衡。香港樓價持續高企很大程度源於這個供需不平衡,一手供應滿足不到剛性需求,這些需求會流入私人二手市場,令二手樓價續創新高。

現實的形勢卻是更嚴峻及殘酷,上述統計假設了申請人數不會增加及總房屋一手供應量維持在25,000。事實上,政府預料2022年的居屋供應將跌至2,700間,前後幾年的供應都可能出現斷層; 市場預料2019年本港全年私人住宅項目累計動工量只得約15,000伙。屋宇署公布,本港首季私人住宅項目累計動工量為667伙,較去年同期的2,902伙急跌77%,為9年來的同期新低。所以筆者是看好CCL中原二手樓價指數會於今年下半年再破前頂,有機會上望200。

*本專欄文章不應視為任何投資之建議或邀請, 投資涉及風險, 如有疑問請諮詢專業投資意見。

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