投資VS自住物業 須考慮三大差別

決定是自住還是投資，其實會影響買樓的方向及按揭批核的結果。 (winhorse via Getty Images)

在香港買樓除了基於自住需求，由於磚頭保值，同樣吸引不少人作投資收租用途。不過決定是自住還是投資，其實會影響買樓的方向及按揭批核的結果，選擇的地點、租金回報及按揭也會有一定差異。

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1.地點及實用面積

作為買樓自住的人士，選擇地點時大多會考慮自己熟悉的地區，不少人會買入鄰近家人居所的單位，以便互相照應，所以自住買家也會根據自身情況買入較偏遠地區的單位。如果有子女者，亦會考慮單位是否位於心儀校網。如果買樓收租，則更會考慮該區是否能輕易放租作首要考慮，當中鄰近商業區的西九龍、銅鑼灣、西營盤、奧運站等也是投資物業的熱門地區。

實用面積方面，買樓作自住用途會仔細考慮實用面積是否切合生活所需，例如有家室者會考慮面積及間隔是否適合子女成長。買樓收租者則以出租快及回報佳為大前提，部份投資者偏好買入面積較細的單位，方便吸引單身人士租住，而且入場門檻也較低。

買樓作自住用途會仔細考慮實用面積是否切合生活所需，例如有家室者會考慮面積及間隔是否適合子女成長。 (Westend61 via Getty Images)

2.投資租金回報起碼要3厘

買入單位自住的人士會以單位是否適合自己生活作為首要考慮因素，除非有打算把物業在將來放租，否則較少考慮租金回報。不過，自住實際上可以用租金回報率(年度租金/樓價)去衡量物業買入價是否合理，如果低於3厘，實屬偏貴。

而投資客則會以單位的租金回報作為大前提，假設把物業放租所獲得的租金收入，再扣除置業成本如按揭利息、律師費、印花稅、地產代理佣金，以及恆常的物業開支如地租差餉、管理費等後，獲得多少淨回報。另外，租金回報率起碼要有3厘才值得考慮作投資。

買樓收租，租金回報率起碼要有3厘才值得考慮作投資。 (alleachday via Getty Images)

3.首期及按揭考慮

買樓作自住用途的業主，申請按揭會較投資者寬鬆，可以申請高達九成按揭，例如一個600萬的單位，可申請600萬X90%=540萬的貸款，只需60萬便可以上車。

然而，如果把物業作出租投資用途，申請按揭時最高只能借到樓價五成，即600萬的物業需要有300萬（600萬X50%）的首期才能入市，首期較自住足足多了240萬。置業者不能向銀行虛報單位用途，否則日後有機會被銀行立即追討貸款。

買樓是投資或自住在衡量因素方面有很大不同，但不論是買樓自住還是作投資用途，大家不妨多做研究，多睇樓及實地視察，正式簽約前先向銀行估價，並查冊了解單位有否涉及事故，置業自然更加安心。此外，如果手上資金許可，不妨買一個單位，日後用來自住或出租都符合心意。