拉闊投資│「房住不炒」下只買核心城市住宅(小勇哥)

·4 分鐘文章
「房住不炒」下只買核心城市住宅
與香港不同,大陸樓市一直受政策主導。

「美國股票+中港住宅」一直是小勇認為最佳的藏富地方。上星期說了香港的樓市,港樓面對的六大隱憂可能徹底改變它的藏富地位,大陸樓市面對的情況亦接近。

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與香港不同,大陸樓市一直受政策主導。以前大陸一直是由國家分配房屋。直至1994年,大陸政府推出改革住房制度,容許住房商品化。1994至97年屬過渡期,住房商品化及福利分房體制雙軌並行。亞洲金融危機在1997年爆發後,大陸在1998年正式全面推動城鎮住房制度改革,確定了住房市場化、貨幣化、商品化的方向,完全停止了實物分房。這是過去二十多年大陸樓市盛極不衰的原因。

2016年中央經濟工作會議首次提出:「房子是用來住的,不是用來炒的」。之後政府房地產部門陸續推出配套政策,從房企融資、購房者信貸等多方面限制炒樓。去年底舉行的中央經濟工作會議是過去五年對「房住不炒」政策主調着墨最多的一年。除了是連續第3年強調「房住不炒」外,首次提出要「解決好大城市住房突出問題」,以及提出「高度重視保障性租賃住房建設」。

經過 5年時間,期間數次經濟放緩,特別是去年因新冠疫情而導致經濟收縮,中央亦沒有利用房地產推動經濟復甦,可見徹底推行「房住不炒」的決心非常大。小勇相信,經過20多年時間,中國未來無意再用房地產作為刺激經濟的手段。

隨着中央2018年底陸續收緊棚改貨幣化政策後,大陸樓市出現分化,一二線與三四線城市的樓價出現天堂與地獄的分別。再加上,中國積極推動區域發展策略,如京津冀、長三角、粵港澳大灣區等,區域內的核心城市及大城市持續出現人口流入,這對當地的樓市帶來極大的推動力,說到底,人口流入始終是一地樓價長遠上升的的最重要因素。

疫情後即調控樓市

不過,去年新冠疫情衝擊全球經濟,全球主要央行紛紛推出極寛鬆的貨幣政策,大灑金錢,全球樓市都受惠,全球樓價的增速去年更創出2008年金融海嘯後的新高。由於中國是最快走出疫情困擾的國家,亦是最早開始調控樓市,因此當去年上海及深圳等大城市的樓價飛升,當地政府便出招大力打擊。深圳政府更罕有推出二手住房成交參考價格發佈機制,作為二手樓買賣的參考價,遠離參考價的住宅,連銀行按揭也做不到。

將來中國樓市的分化程度有增無減,只有各大區域策略的核心城市才有價值,情況與股市的核心資產相若。毗鄰的城市因核心城市的外溢效應而出現核心城市都外化的現象。

大陸樓市升市時與股市一樣有輪動的現象。由於中央今年致力解決大城市住房突出問題,上海及深圳這類核心城市的樓價遭受嚴厲打擊,鄰近核心城市——杭州及廣州便會受惠。不過,近日連廣州也推出調控措施,購買力開始再轉戰至核心城市郊區的地方,如佛山。(請讀者小心,不是在鄰近的市縣便一定受惠,仍要看協同效應,佛山受惠廣州外溢的購買力,但清遠未必,因為廣佛已同城化,但廣清一體化只是剛進行。)

講返身為香港人的我們,因為豁免限購,因而可以在大灣區九市至少買到一層樓。小勇一直看好深圳及東莞的住宅前景。另外,廣州及佛山亦可留意。不過,今年中央要解決大城市住房的問題,無論上海、深圳及廣州都會遭遇強力打壓,但這些城市肩負中國發展的希望,趁調控而出現樓價回落,淡市出擊買樓反而勝算更高。

小勇哥

Yahoo Money Talk客席主持、投資達人

本欄逢周四刊出