按息上升應否提早還款？

美國聯儲局7月再次加息0.25厘，聯邦基金利率目標區間上調至5.25厘至5.5厘，是2022年3月以來第11度加息。其後香港銀行跟隨加息，加息0.125厘至0.375厘，最優惠利率息率介乎5.875厘至6.375厘。

值得留意的是，中小型銀行南洋商業銀行加息0.375厘至6.125厘，加息幅度高於大部份銀行加息0.125厘。若以按揭封頂息P-2.25厘計算，南洋商業銀行的實際息率將由3.5厘大幅上調至3.875厘。

先簡單計算，加息後對業主供樓的影響。以上述的息率為例，$500萬貸款額，30年還款期計算，每月供款由$22,452上升至$23,511，即每月供樓費用增加了$1,059。

究竟會不會再次加息呢？聯儲局的下一步行動充滿不確定性，有些經濟學家認為，這將是加息週期內最後一次加息。供樓的業主一直感受加息的壓力，在加息週期中，業主應否提早還款，以減省利息支出？

提早清還按揭分為「全數還款」及「部分還款」，顧名思義，前者就是業主一次過清還所有的按揭金額，就此情況，銀行會問是否轉按至其他財務機構、賣出物業等原因；而後者只預先還款一部分的按揭，而餘下的貸款則可選擇按照原有方式或以新方式償還。

如果業主想減少利息支出，提早還款未必是好的方法，業主有2個方法可以選擇，包括以供樓利息扣稅，以及銀行提供的高息存款掛鈎戶口（Mortgage Link），以減少支出。

首先，業主可考慮於報稅時申請「居所貸款利息扣除」，即以供樓利息扣稅，2023/2024課稅年度可獲最多扣稅$10萬，而居所貸款利息最多可扣除20個課稅年度而無須連續使用。

由於供樓初期利息比重較高，業主亦可選擇這段時間使用，以抵銷部份加息期內增加的供樓開支。不過要留意的是，政策只適合自住居所，即是說不適用於樓花或已租物業，但已租物業可以申請「住宅租金開支扣除」取代。

除了扣稅外，還有一個方法幫助業主賺取利息，對沖供樓的利息支出，就是善用銀行提供的高息存款掛鈎戶口，貸款人在戶口內的存款，可享有與按揭計劃相同的利率，上限為按揭總額的一半。

以上的方法都可以幫助業主抵銷加息期內增加的供樓開支，不過每個人情況不一樣，可以按自身情況去作決定。若然決定提早還款的話，要留意罰息期，銀行一般設有1至3年，在罰息期內提前還款，需要支付額外開支的，甚至需要退回現金回贈，實際收費及準則要向銀行查詢。

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