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私人資助房屋vs 新居屋 有咩唔同?

·4 分鐘文章
新世界建好生活

新世界推出私人資助房屋項目,以新居屋計劃作為藍本,會唔會較後者更加吸引?

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新世界新成立非牟利房社企「新世界建好生活 」,正式公布全港首個非牟利私人資助房屋項目,以市價約五折至六折出售,更有按揭方面靈活安排,並以新界西的一地皮作試驗計劃,料建300個單位,實用面積介乎300至550方呎的一房至三房單位。

留意上述私人計劃,參考了政府新居屋計劃成為另一變種版本。由於單位只有300個,結果都要爭崩頭,可能較新「居屋2020」提供7047個單位更難抽中,如將兩者比併一下,有什麼不同?

付款及禁售安排大不同

新世界首個私人資助房屋計劃,最大吸引處就是按揭付款安排,可分兩筆錢付款,
物業成交時按樓價的一半承造按揭,樓價餘下一半按揭,可於成交後10年內,一次過或分階段承造並供款。

根據新世界提供實用面積300方呎單位為例子,料以約270萬元出售,等同私樓市價約五折至六折。買家首先支付樓價的一半,即135萬元,申請九成按揭,即13.5萬元作首期,並為餘下121.5萬元承造按揭。按P-2.5%供樓利率來計算,買家每月按揭供款約5,010元。餘下樓價50%合共135萬港元按揭,料可於單位成交後10年內,一次過或分階段承造。

有關創新安排為首期資金不足的買家,提供不少財務上靈活性,大大壓縮了首期支付金額,騰出更多財務空間供買家作其他用途,例如將資金用於裝修、進修之類。

要留意漸進式供款問題

不過,值得留意,計劃涉及「漸進式供款」按揭,買家初期供款輕鬆,隨著年齡增長及收入上升,未來涉及供款更多。一般銀行按揭是「頭重尾輕」,初期供款集中利息,後期才還本,故愈供愈輕鬆。但有關計劃的還息部分可能放在較後,如果有加息趨勢,供樓壓力可能愈來愈大。

另外,買新居屋就不能分開兩筆付款,而是要一筆過跟銀行商討安排按揭付款,最多可做90至95%按揭。

而新世界的私人資助房屋計劃,與新居屋一樣有禁售限制,例如前者的買家在成交後的首 3 至 5 年內不能出售或出租單位(年期待定)。而買家須在完成承造 100%按揭後,方可把單位出售予合資格人士。買家亦可在買入單位第十年起,要向政府補回地價差額後,才可自由出售。有關安排較新居屋簡單。

而購入新居屋單位後首兩年只能以購入價,轉售予居二申請者。第三年至第十年可自由定價,但只能於居二市場買賣,不接受補地價。第十年起才接受補地價,完成後才公開自由買賣。

入息及資產限制與居屋看齊

新世界的計劃參照了居屋申請安排外,讓25至45歲年輕人或家庭優先申請;須為香港永久性居民兼首置人士。入息及資產限制與申請居屋一樣,以一人申請者為例,每月入息上限為3.3萬元,資產上限為85萬元;二人或以上家庭,月入上限則為6.6萬元,資產上限為170萬元。

結語

由於新世界私人資助房屋項目具體細節仍未落實,尤其在選址方面,難以評估。不過,該私人項目訂價有5至6折,較新居屋6折吸引。即使以新世界提供例子,300呎單位呎價要9000元,較「居屋2020」的鑽石山啟翔苑平均呎價8919元,其餘項目火炭彩禾苑、馬鞍山錦駿苑及粉嶺山麗苑,平均呎價則介乎5,184元至7,414元為高。不過,由於私人項目有會所,加上按揭方面有靈活安排,撇除位置問題,有可能比新居屋更吸引。

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