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新地暴跌一成 應否「賣產」減債?

新地於周一(11日)發布6月底止2022/23年度全年業績,期內收入712億元,按年跌8.4%;純利239.1億元,按年下跌6.5%。
新地於周一(11日)發布6月底止2022/23年度全年業績,期內收入712億元,按年跌8.4%;純利239.1億元,按年下跌6.5%。 (Bobby Yip / reuters)

老牌香港地產股新地(0016.HK)在公佈業績後股價大跌近一成,為何突然殺跌?業績反映物業發展及物業投資業務復甦較預期差。新地會否有出售資產可能?

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大機會減派息令股價下挫

新地於周一(11日)發布6月底止2022/23年度全年業績,期內收入712億元,按年跌8.4%;純利239.1億元,按年下跌6.5%。維持每股派末期息3.7元,全年派4.95元,按年不變。撇除投資物業公平值變動的影響後,基礎溢利238.9億元,按年跌16.7%,主要原因是物業銷售溢利減少。

再看細分情況,全年物業銷售溢利為113億元,按年跌28.7%。全年錄得合約銷售總額約379億元,按年增28.0%。另外,租金收入對新地貢獻已很高,全年度租金收入為243.2億元,按年跌2%。淨租金收入184.6億元,按年跌4%。租金收入變化很溫和。

實際上,作為地產發展商,盈利會因為賣樓波動很正常,今次股價大跌是因為業績公告寫了「集團在未來將緊守其股息政策,分派基礎溢利的40%至50%為股息」。以基礎溢利計算,去年派息比率為60%,最新表示會分派其基礎溢利的40%至50%為股息,即是派息很可能會跌(除非新地賺到更多錢)。另外,滙豐(0005.HK)據指會大增新造按息,所以令到普遍香港地產股都跌,如新世界(0017.HK)及恒地(0012.HK),分別下跌6.1%及4%,新地因為預期會削派息兼公佈業績,受壓就更大。

對比旗下幾家上市公司新意網(1686.HK)的85.1億元,數碼通(0315.HK)的46.6億元,以及載通(0062.HK)的48.7億元,新地市值2,300億元是大很多。
對比旗下幾家上市公司新意網(1686.HK)的85.1億元,數碼通(0315.HK)的46.6億元,以及載通(0062.HK)的48.7億元,新地市值2,300億元是大很多。 (NurPhoto via Getty Images)

重財務控制賣資產作用未必大

從新地資產負債表看,淨流動資產為1,894億元,理應應付短期負債無大問題,但有值得注意地方,因為流動負債為534億元,流動資產的2,428億元中有2,116億元為供出售物業,銀行存款及現金只有153億元。不過,由於新地有很龐大的租金收入,加上有樓賣,而且有240億會確認入賬。在香港磚頭始終值錢,所以應不用憂慮。

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對比旗下幾家上市公司新意網(1686.HK)的85.1億元,數碼通(0315.HK)的46.6億元,以及載通(0062.HK)的48.7億元,新地市值2,300億元是大很多,而且真的有需要都不足補資金缺口,故為流動性因素賣上市公司資產的作用不大,可能性偏低。

反觀,管理層明顯對於整體財務更審慎,而且從調整派息政策都得到體現,有助公司應對短期挑戰。公告中管理層表明,在補充土地儲備時採取選擇性的策略,嚴格控制資本支出,新項目準備就緒後便立即推出市場,並加快推售已落成的待售單位及非核心物業,務求帶來持續的現金流。此外,新地低成本土儲已愈來愈少,未來物業發展的利潤率有下行壓力,這是管理層於分析員會議承認。

在業績後,券商富瑞將新地的目標價由115元降至80元,評級由「買入」降至「持有」。摩根士丹利維持新地「增持」評級,但目標價由121元下調至108元。

預期新地會更積極賣樓,變相有機會以較相宜價格出售,但整體財務穩健,只是整體環境具挑戰,而且很可能減派息,改變以往穩定派息政策,股價短期料難有表現。