雅虎香港財經 新地NOVO LAND 點解係頭三年平供？
新地屯門NOVO LAND公布價單，市場焦點落在平均呎價13188元平絕同期新盤。不過發展商首次引入漸進式供款亦是亮點，頭三年可平供安排更潛藏營銷智慧。
漸進式「成本」
NOVO LAND以雙站優勢為賣點，不過實際上對外交通很依賴巴士，甚至新地都與九巴合作為住戶推半價月票優惠，加上項目伙數達4585個，以現時市況，首批最好錄得破紀錄超額認購，之後才有空間慢慢提價加推。從這角度考慮，發展商以低同區半新盤折讓近兩成開價可以理解。
除了開價平，LOVO LAND另一亮點是將前特首林鄭月娥構思成真，引入漸進式供款。前特首年初表示為幫助市民上車，政府將研究在居屋及綠置居引入漸進式按揭，及後新世界亦透露會在非牟利住宅項目中提供分階段按揭及漸進式供款，讓入手300呎單位業主頭十年每月供款低至約五千元。
今次新地搶先推出漸進式供款，玩法是可承造85%按揭，還款期最長30年，頭三年每月供貸款四成金額。以折實價341.34萬元為例，頭三年月供約4586元，第四至六年供七成金額約10980元，第七年才開始供全額。聽起來當然吸引，不過30年埋單供款額約520萬，單是支付利息便要231.77萬元成本，較傳統按揭利息成本貴百二萬元。
雖然漸進式利息成本唔平，但從上車客角度看，入伙頭幾年要裝修及應付其他雜費，供平啲似乎會更輕鬆。另外部分人買樓自住兼有投資心態，簽訂臨時買賣合約三年後，正好可以甩掉額外10%印花稅，屆時經濟好景，賺過百萬水位不是夢。LOVO LAND漸進式按揭以頭平年平供為賣點，說不定亦是瞄準部分買家這種搏奕心態。
漸進式供款將成新常態？
內地及香港經濟增長放緩，歐美面對經濟衰退危機，預示未來大家都難免要過緊日子，加息亦會溝淡準買家入市信心，發展商未來推盤除了要貼市，亦可能要引入更多幫買家上車招數。若首批NOVO LAND順利錄得破紀錄超額認購，即使選擇漸式進按揭買家比率不算高，預計亦會有更多新盤採用漸進式按揭作賣點。
假如香港經濟吹冷鋒，連漸進式按揭亦乏吸引力，發展商還有甚麼震撼新招？這方面反而可參考深圳同業做法，深圳寶安區有項目本月推出「青年人才共有計劃」，青年人才業主與發展商各佔一半業權，三年後物業升值，業主可以原價購入發展商所持一半業權，假如貶值，則可以選擇由發展商原價回購物業。
這做法有點像居屋可在售出日起三至五年內以評定回購價，將居屋單位售回予房委會。以現時壓力測試機制，發展商即使推出回購保證作賣點亦「風險可控」，說不定時機成熟時，兼具漸進式按揭及回購保證的上車盤就會面世。
