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新盤「盛產」死場 點先可以起死回生?

本土研究社親身實地考察,發現有多個新落成樓盤商場空置率極高,正面臨死場風險,當中包括深水埗愛海頌。
本土研究社親身實地考察,發現有多個新落成樓盤商場空置率極高,正面臨死場風險,當中包括深水埗愛海頌。

首都廣場劏舖賤賣10萬大元,觸發網民再次討論本港「死場」現象。剛巧有研究發現,原來近年新盤「盛產」死場,探討這類「死場」如何翻生,就要了解商場人流欠奉原因。

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多個新盤商場面臨死場危機

本土研究社親身實地考察,發現有多個新落成樓盤商場空置率極高,正面臨死場風險。被點名為新盤「死場」包括大角咀利奧坊、紅磡昇御門、深水埗愛海頌、佐敦中港薈、旺角One Soho及土瓜灣津匯。

這批新盤「死場」,共通點之一都是座落於鬧市舊區,附近街道有不少民生商舖,購買生活所需不愁沒有選擇。另外新盤商場落成時定位較高檔,似乎切合樓上住客的消費力,但就與周邊街坊購買力有落差,加上樓上業主不乏內地客,他們只是將單位放租,租客則可能選擇在附近甚至其他區購物飲食,令商場同時失去住客及街坊客源,結果舖位租客難尋。

南昌站上蓋商場V Walk以其地利優勢,可搶先吸納周邊新盤住客的消費力。
南昌站上蓋商場V Walk以其地利優勢,可搶先吸納周邊新盤住客的消費力。 (winhorse via Getty Images)

新盤「死場」另一難題,是較容易被鐵路上蓋大型商場攔截客源。例如長實透露會陸續安排推售的愛海頌商場舖位,按樓盤位置,其實商舖最大對手是南昌站上蓋商場V Walk的零售店舖。愛海頌所在數條街的新盤,不論是自住業主或租客,假如乘搭東涌綫或屯馬綫回家,很自然會優先選擇在V Walk購物及用餐,結果包括愛海頌在內的新盤,都會長年被V Walk搶去消費力。

同樣以鐵路主導的日本,大城市亦有此現象,居民消費力被鐵路站商場盡吸,結果市中心商店街淪為「死場街」。日本多個城市證明鐵路商場的威力,相信鬧市新盤「死場」要翻生亦有一定難度,要起死回生亦非零機會,至少有兩大方向可以一試。

以鐵路主導的日本,居民消費力被鐵路站商場盡吸,結果市中心商店街淪為「死場街」。
以鐵路主導的日本,居民消費力被鐵路站商場盡吸,結果市中心商店街淪為「死場街」。 (Jacob Jung via Getty Images)

一是將商場大半面積租或售予「獨特」租戶,所謂「獨特」租戶,是指租戶的顧客會特地前來光顧。最佳例子是深水埗丰滙,商場大半樓面早年獲城大收購,變身為城大動物醫院,現在不少主人都會特別到深水埗幫愛貓、愛犬求醫,城大更在附近新盤增設動物體檢中心,反映貓狗主人的龐大消費力。參考丰滙的成功例子,新盤商場將大半面積租或售予有堅實客源的「獨特」租戶,例如攀石場、滑板場,令商場鎖定一定人流,餘下的舖位就較易獲租戶垂青。

煥然懿居與港鐵站有段距離,但商場獲多個知名商戶進駐,相信是定位較親民,為街坊提供生活所需。
煥然懿居與港鐵站有段距離,但商場獲多個知名商戶進駐,相信是定位較親民,為街坊提供生活所需。

二是將商場定位重整為民生商場,紅磡煥然懿居正是成功例子,煥然懿居與港鐵站有段距離,但商場獲多個知名商戶進駐,相信是定位較親民,為街坊提供生活所需。其實民生商場吸金力不俗,例如西灣河成安街18號港島東18地下及一樓商場,租金收入達53萬元,去年8月便成功以1.8億元成交。新盤「死場」轉型做民生商場,如成功翻生,估值相信會高於繼續做空置率高企的「死場」吧。