新盤劈價即破蛋 證實「減價係我本份」？

恆珀步行可達長沙灣站及荔枝角商業區，單位可享運動場靚景。 (AndyYeungphotography via Getty Images)

昨日小學升中派位，有獲派心儀學校小學生爆出「讀書係我本份」一句，身後同學呈現驚訝表情成為熱話。讀好書確實係學生本份，至於樓市，從長沙灣新盤成功破蛋看，準買家會認為發展商應揚言「減價係我本份」。

撤辣後首個吞蛋新盤

銷情見突破的新盤，是位於長沙灣的恆珀。恆珀由從事珠寶業的恆和珠寶發展，是集團在香港首個住宅項目。恆和珠寶早於2018年第四季斥資2.96億元收購恆珀地盤，而當年同時向賣方出售灣仔道地皮，作價12.192億元，一來一回賬面還有9.2億元落袋。

恆珀於上月在無預告之下深夜發布30伙價單，並以先到先得方式開賣。首批單位扣除16%基礎折扣，折實平均呎價1.87萬元，較同區近年落成屋苑二手平均呎價高近一成。面對同期大型新盤如NOVO LAND以平價吸客，恆珀開賣逾兩周仍未出現零的突破，成為撤辣後首個吞蛋新盤。

銷情不如預期，發展商日前變陣更新價單，折扣優惠由原先16%大幅加碼至30%，折實平均呎價劈至15,629元，減幅約16.7。入場單位原先折實價513.24萬元，更新價單後劈至427.7萬元，減幅達85.54萬元。

減價攻勢證實奏效，恆珀更新價單後單日售出13伙，一洗之前兩周銷情吞蛋頹風。恆珀步行可達長沙灣站及荔枝角商業區，單位可享運動場靚景，市區單幢樓亦受租客歡迎，只是現時市場氣氛之下，準買家預期新盤開價要「抵」，發展商減價令恆珀售價變得更貼市，就成功吸引準買家出手。

例如內地車企大打價格戰後，減得不夠多的日本車及歐洲車銷情均慘淡。 (CFOTO via Getty Images)

遲買平一球 賣樓更難拉上補下

當消費者習慣遲買更平，產品就很難提價再推，反而要迎合消費者期望越賣越平。例如內地車企大打價格戰後，減得不夠多的日本車及歐洲車銷情均慘淡。

港樓亦開始有類似情況，等劈價已成為買家共同期望。以往發展商首批以平價造勢，再趁銷情旺分批提價加推，現在新盤開價未夠平，就要「盡本份」劈價再推。一旦買家普遍有「遲買平一球」預期，發展商就更難透過提價拉上補下令項目有盈利，但拖長來賣，資金就更難回籠。面對此兩難困境，相信發展商都期望盡快捱過高息周期，送走「減價係我本份」，迎接「提價加推係我本份」日子。