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新盤安峯胎死腹中的原因

新盤交投氣氛熾熱,市場焦點落在一手市場,但日前竟然發生有新盤「胎死腹中」的情況,有關項目為華懋觀塘安達臣新盤安峯,於4月主動申請取消預售樓花同意書,同意書其後在5月25日被取消。

安峯屬於安達臣道首幅批出的住宅官地,亦是首個推售的私人住宅項目,華懋於2018年以約$31億投得地皮,每平方呎樓面地價約$1.2萬,超過市場估值上限。項目由4座大廈組成,提供334伙,實用面積介乎339至907平方呎,戶型涵蓋1房至3房,預計關鍵日期為2023年7月15日。

項目於2021年2月首次發售,首批涉及68伙,折實平均呎價約$20,363。新盤開售以來,僅售出3個單位,並已於今年初全部取消交易,當中首宗撻訂的單位為第2座15樓C室,實用面積377平方呎,一房間隔,於2021年2月底以$874.23萬售出,估計買家遭沒收10%訂金,涉及約$87萬。

由於單位已全數撻訂,因此項目再次由華懋全權擁有。華懋集團執行董事兼行政總裁蔡宏興認為其位置適合安老、銀髮市場,部署該區交通配套完善後計劃改作安老社區。

究竟為什麼安峯的銷售如此慘淡呢?這與前行政長官林鄭月娥在2018年提出的6項措施有關,措施目的是令資助出售單位更可負擔、增加資助房屋單位供應並加強支援過渡性房屋供應,以及鼓勵一手樓及早推出市場。

推出措施時,區內原本用作私樓的8幅用地,改變為公營房屋用途,當中5幅用地交由房委會興建公屋及新居屋,3幅則由房協興建資助房屋;至於餘下一幅私樓用地則由長實於2020年5月以逾$49.5億投得,以興建首置上車盤,地價大幅回落至$4,546,比起安峯地價貶值62%。

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人們很喜歡將地皮與樓宇,以麵粉與麵包去形容,麵粉為地皮,而麵包為樓宇。一般而言,當麵粉價錢高,麵包定價亦會高,因此安峯定價較高,難以吸引買家入手 ;但如果他們將單位大幅減價速銷,難以回本。

再加上,市場普遍認為,若私樓附近興建公屋或居屋,樓價及升值潛力會受到影響,有機會影響入市決定。話雖如此,其實各區都不乏與公屋或居屋做鄰居無礙樓市升值例子,如華富邨等,所以相比之下,估計定價影響銷情機會較大。

現階段來說,安峯黯然離場,究竟長實稍後推出的首置上車盤會怎樣呢?會超額認購還是滯銷呢?筆者沒有水晶球,難以估計情況,但以客觀條件而論,日後區內會有商場配套,而且單位訂以市價八折出售,項目有一定的吸引力。

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